东莞市居住用地停车配建指标研究

摘要：结合建设项目交通影响分析工作中的实际问题，在考虑不同区域土地利用、交通以及人口密度差异的基础上，提出了东莞居住用地停车配建的三类分区方案，在此基础上结合类比法和调查方法确定了东莞居住用地停车配建指标的建议范围。

关键词：停车配建；停车需求；差别化停车；交通影响分析 1.引言

近年来，东莞市机动车保有量持续快速增长，尤其是私人小汽车的增长趋势明显。2021年底，东莞市全市机动车保有量突破369万辆，全市每千人私人小汽车拥有量为377辆。随着机动化水平的提高，住宅小区的停车配建标准却长期维持在一个较低的水平，东莞市中心城区及中心镇交通堵塞现象日益严重，住宅小区停车问题日益突出。

东莞市在2019年颁布和实施了《东莞市城市规划管理技术规定》，对早期过低的居住用地停车配建标准进行了修订。但是，新的标准仍然存在一定问题，如标准不能体现不同区域的差别化供应策略，未考虑公共交通可达性等。住宅项目配建车位是民生关注重点，过多的车位配建不利于鼓励绿色交通方式出行，过低的车位又难以满足市民合理出行需求。因此现阶段有必要深化居住用地（本文居住用地主要是指R2用地居住用地）停车配建指标研究。

2.东莞居住用地停车配建标准和执行情况

东莞市在2005年颁布的《东莞市城市规划管理技术规定》明确了住宅项目的停车配建指标住宅项目是0.6车位/100㎡建筑面积。该标准实施了十几年，在后期相比同类城市明显偏低，造成了东莞市特别是中心区宅地停车配建存在较大缺口的问题。老小区普遍存在停车难的问题，其中长安等镇街热门小区的停车位最高售价达100多万。各镇街市民希望提高居住用地停车位配建的诉求十分强烈。

2019年东莞市自然资源局颁布的《东莞市城市规划管理技术规定》明确了各类建筑的停车配建指标，该指标是东莞市目前现行的停车配建标准。其中，住宅项目是1.0车位/100㎡建面。在实际执行过程中，部分镇街（如虎门等）通过地块出让规划条件等形式要求部分新建住宅项目配建车位达到1.2车位/100㎡建面。

3.国内城市停车配建指标借鉴

根据东莞的经济社会发展水平，选取国内发展水平较为接近的新一线城市与之对比。东莞市住宅类建设项目平均配建指标大小与其他城市比较如下：东莞市住宅类建设项目机动车配建指标为1.0车位/100㎡建面，西安、杭州、青岛、郑州等城市同类型的住宅配建可达1.0-1.5车位/户。类比来看，东莞住宅的停车配建标准与同类城市相比偏低。

4.停车发展策略 4.1 东莞城市规划概况

根据《东莞市城市总体规划》，在东莞市域范围内，空间结构将实施“分区统筹，强心育极；融入湾区，对接广深”空间发展策略，构建 “一中心四组团六大片区”的发展格局和“三核、六极、多支点”的中心体系协同发展的局面。

根据相关上位规划，东莞城市停车发展的总策略为：差异化的停车发展策略，即根据停车分区的不同，对居住地停车位采取不同的供应。

4.2 人口密度分析

通过百度慧眼平台可得，东莞人口密度最高的区域为中心城区的东城、南城等街道和滨海片区的长安、虎门等镇。

图1 基于百度慧眼的东莞人口密度分析

4.2 分区思路

差别化停车需考虑用地、交通、环境以及人文等诸多因素，具体分区必须着眼宏观，以城市现状与规划为基础，着重考虑以下3方面影响因素：(1)区域差别的土地利用性质、强度和人口密度；(2)区域差别的历史文化背景与交通环境允许容量；(3)区域差别的交通设施供应水平和交通运输服务水平。

参考国内外城市的停车需求战略分区，结合东莞市不同地区之间的公共交通发展、机动车拥有水平，将东莞市划分为三类停车管理区，一类区为停车严格控制区，二类区为停车适度控制区，三类区为停车适度发展区。

4.3 配建停车分区方案 （1）中心城区分区方案

参考《东莞市中心城区停车改善及发展规划》，一类区为东城中心、南城CBD核心区、一类轨道区站点周边500米半径范围，二类区为万江中心区，环城路以内除一类区域二类轨道区站点周边500米半径范围，三类区为中心城区除去一类、二类区域外的其他区域。

图2 中心城区停车配建分区方案

（2）外围镇分区方案

东莞镇区的情况比较复杂，大部分镇有一个明显的镇中心区域，也有的镇发展比较分散、均衡，轨道交通覆盖差异巨大，建议各镇根据实际情况划分，可以

根据用地类型、总规分区组团或者行政村、社区边界来划分。例如东莞水乡片区的中堂镇可以根据行政村、社区边界来划分三类区域。

图3 中堂镇停车配建分区方案

5.停车配建指标确定 5.1 中心城区停车配建指标

中心城区二类住宅用地商品房建议一类区每100㎡建面设置1.2-1.4个车位，二类区每100㎡建面设置1.5-2.0个车位，三类区按每100㎡建面设置2.0个车位；保障类住房建议一类区每100㎡建面设置1.0-1.1个车位，二类区每100㎡建面设置1.2-1.4个车位，三类区按每100㎡建面设置1.5个车位。

5.2 镇区停车配建指标

虎门、长安、厚街等人口密度较高镇建议参考中心区的停车配建指标；其他镇二类住宅用地商品房建议一类区每100㎡建面设置1.0-1.2个车位，二类区每100㎡建面设置1.2-1.5个车位，三类区按每100㎡建面设置1.5个车位；保障类住房建议一类区每100㎡建面设置1.0-1.1个车位，二类区每100㎡建面设置1.1-1.2个车位，三类区按每100㎡建面设置1.2个车位。

6.停车配建管理建议

6.1 住宅配建指标的修订更新应制度化、常态化

目前以及南京、苏州等内陆城市已将停车需求研究作为一项长效性的工作，定期对停车管理及停车配建指标进行修订。特区每隔3-4年对

停车泊位需求研究一次，不断调整停车发展，南京每隔2-3年研究调整一次。考虑到东莞市社会经济发展较快，建议东莞市每隔5年进行一次较为系统的停车需求调查研究，对配建指标的适用性进行分析论证，并修订停车配建指标，以适应新形势发展变化的需要。

6.2 严格执行交通影响分析的制度

在住宅项目开始建设之前就综合考虑其对动、静态交通的影响，使之相互协调。以避免建筑物完工后无法解决自身的停车问题，占路停放，干扰周围地区的动、静态交通，加大周围地区停放压力，造成动态交通的恶化。科学地评估一个开发项目对周围道路交通以及环境所造成的影响，一方面可作为配建车位合理设置的指导，另一方面也可作为周围路网上所应采取的改善措施的依据，同时使业主切实对自己所增加的社会成本负起责任。

7.总结与展望

本文在对国内外相关城市差别化停车进行回顾的基础上，进行了基于差别化分区的东莞居住用地停车配建指标研究，提出了东莞市居住用地配建停车分区方案，提出了新的东莞停车配建指标建议值并给出了相关管理建议。本文在停车规划分区和居住用地车位配建指标的确定上可为同类城市提供一定参考。由于时间、成本等条件，本文在交通调查、GIS和大数据分析等新技术手段应用上较为薄弱，后续的工作中将深化相关方面的研究。

参考文献

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