2016年下半年吉林省房地产估价师《案例与分析》：估价的假设前提试题

试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列关于商品房销售的表述中，正确的是__。 A．商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3% B．按何种面积计价，就按何种面积登记发证

C．按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积

D．商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款

2、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益为10%，则该项目的动态投资回收期__。 A．小于5年

B．在5～6年之间 C．在6～7年之间 D．在7～8年之间

3、房地产估价的合法原则是针对于__来讲的。 A．估价机构 B．估价人员 C．估价对象 D．估价方法

4、下列关于建筑制图有关要求的表述中，错误的是。(2007年试题) A：图纸幅面内应有标题栏和会签栏

B：结构施工图一般不注比例，允许一个图形使用两种比例

C：凡承重墙、柱子、大梁或屋架的位置必须画上轴线并编上轴线号 D：标高的单位用毫米计 E：执行层的组织协调

5、下列关于预算线，说法不正确的是。

A：假定商品的价格和消费者预期用于购买商品的支出是既定的，则消费者能购买到的商品的所有可能数量组合的集合，即为消费者预算线 B：消费者预算线，也称为消费可能线或家庭预算线

C：在两种商品消费选择的条件下，预算线为商品X和Y所组成的坐标平面內的一条直线

D：在两种商品消费选择的条件下，预算线为商品X和Y所组成的坐标平面内的一条曲线

E：执行层的组织协调

6、关于个人住房公积金的税收，下列说法中正确的是__。 A．因为住房公积金是性资金，所以实行全部免税

B．个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税

C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税 D．职工个人及其单位超过国家或地方规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税

7、为了规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部从2002年7月1日开始实施__，明确规定了土地的有偿出让的对象。 A．《协议出让国有土地使用权的规定》 B．《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》 C．《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 D．《城市房地产管理法》 8、的立法目的是：“为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展”。 A：《中华人民共和国土地管理法》 B：《中华人民共和国城市房地产管理法》 C：《中华人民共和国城乡规划法》 D：《中华人民共和国农村土地承包法》 E：房地产估价机构必须加盖公章

9、房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，利用他人的房地产以提高自己房地产效益的权利是指。 A：地役权 B：抵押权 C：典权 D：租赁权

E：工业用地的监测点评估价格 10、损失补偿应该以保险责任范围内的损失发生为前提，即有损失发生则有损失补偿，无损失则无补偿。损失补偿金额不受到__的。 A．实际损失 B．保险合同 C．保险利益 D．保险标的

11、被征收房屋价值评估不考虑被拆征收房屋的__因素的影响。 A．区位 B．用途 C．房屋租赁 D．使用年限

12、在物业管理的策划阶段中，建设单位应与选聘的物业服务企业签订。 A：《物业服务合同》 B：《物业管理合同》 C：《前期物业服务合同》 D：《后期物业服务合同》 E：执行层的组织协调 13、某投资市场平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系数为0.5，那么当前房地产投资的折现率为__。 A．3.5%

B．5.17% C．7.75% D．8.59%

14、某项目的同类物业市场平均销售价格为2 500元／㎡，资金收益率为15％，若项目建成后用于出租，则月租金水平可定为元／㎡。 A：50．6 B：60．6 C：34．8 D：44．6 E：借款合同 15、在我国房地产业的历史沿革中，城市房屋和土地的所有制构成发生了根本性的变化，确立了公有制在社会主义城市房地产中的主体地位。 A：1949~1955年 B：1956—1965年 C：1966～1978年 D：1978年以后

E：房地产估价机构必须加盖公章

16、计算前后两面临街矩形土地的价值，通常是采用__。 A．资本率法 B．现金流量表法 C．重叠价值估价法 D．折旧率法

17、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是。

A：吸纳周期是指房屋从准备租售到租售完成所需的时间 B：吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间 C：在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期 D：吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数 E：借款合同

18、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容积率分别为5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择__。 A．甲土地 B．乙土地 C．丙土地

D．甲、乙、丙三宗土地任选其一 19、某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，则该宗房地产的价值为__万元。 A．130.0 B．119.2 C．117.5 D．120.0

20、市场调查中的__，即通过收集初步的数据提示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。

A．试探性调查 B．描述性调查 C．因果性调查 D．阶段性调查

21、下列关于价值类型的表述中，错误的是。 A：在用价值为市场价值 B：投资价值属于非市场价值

C：市场价值的前提之一是继续使用

D：同一估价对象可能有不同类型的价值 E：工业用地的监测点评估价格 22、房地产估价的指明了不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到相近效用的房地产价格的牵掣。 A：替代原则 B：谨慎原则 C：合法原则

D：客观、公正原则

E：工业用地的监测点评估价格

23、下列关于资产负债表不正确的是（）。

A．资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况 B．资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况

C．在对房地产开发项目进行的财务评价时，不需要编制资产负债表

D．编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标

24、长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的__。 A．上升 B．下降 C．不变 D．不确定

25、同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有__。 A．保值性 B．增值性 C．异质性 D．弱流动性

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、影响需求价格弹性的主要因素有__。 A．商品的可替代程度 B．商品带给消费者的效用 C．商品用途的多样性 D．时间的长短

E．商品生产厂家的资质

2、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的分析。 A：财务盈利能力

B：清偿能力

C：资金平衡情况 D：营运能力 E：借款合同

3、因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为年。 A：4 B：3 C：2 D：1

E：执行层的组织协调

4、下列关于生产与生产函数，表述正确的是。

A：生产是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程 B：一般将生产中各种资源投入概括为劳动、土地、资本、技术以及管理者才能等，统称为生产要素

C：生产函数是指在既定的生产技术条件下，对各种生产要素一定数量的组合与产品最大产出量之间依存关系的数学描述

D：生产函数是指在既定的生产技术条件下，对各种生产要素一定数量的组合与产品最大产出量之间排斥关系的数学描述

E：劳动、土地为生产要素资本，技术以及管理者才能则不是生产要素资本 5、目前，国家收回建设用地使用权的原因可能是。 A：建设用地使用权期间届满而收回 B：因公共利益的需要而提前收回

C：因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回 D：因土地使用者履行土地使用权出让合同而收回 E：司法机关决定收回建设用地使用权

6、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的。(2007年试题) A：销售收入 B：转让收入 C：租金收入 D：利息收入 E：借款合同

7、对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括。(2009年试题) A：标的非自有性 B：主体的特定性 C：目的的利他性

D：权利义务的对等性 E：执行层的组织协调 8、某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12%，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为__。 A．12% B．19.27% C．17.18%

D．27.10%

9、运用市场法估价的操作步骤一般可分为。 A：搜集交易实例 B：选取可比实例

C：对可比实例的市场价格进行适当的处理 D：对可比实例的成交价格进行适当的处理 E：求取比准价格

10、高层建筑地价分摊的方法有。 A：按建筑物价值进行分摊 B：按房地价值进行分摊 C：按土地价值进行分摊 D：按建筑面积进行分摊 E：按楼面地价进行分摊 11、以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括__。 A．建筑安装工程费 B．土地使用权出让金 C．拆迁补偿费

D．公共配套设施建设费 E．城市基础设施建设费

12、价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且__的一种分配方式。 A．应急物品 B．一般物品 C．特殊商品 D．稀缺物品

13、拆迁人拆除，不予补偿。 A：必须拆除的违章建筑 B：代管房屋

C：产权有争议房屋 D：抵押房屋

E：超过批准期限的临时建筑

14、某企业12月末部分资产和负债余额如下：现金和银行存款70万元，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动资产比率是。 A：40％ B：50％ C：200％ D：250％

E：执行层的组织协调

15、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为__万元。

A．650 B．687 C．585 D．630 16、某宗房地产的正常成交价格为4000元/m2，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，则卖方实际得到的价格为__元/m2。 A．3800 B．3520 C．3700 D．3720

17、房地产金融按其融通方式可划分为__。 A．性金融和直接金融 B．短期金融和长期金融 C．直接金融和间接金融

D．性金融和自营性金融

18、当计息周期为1年时，名义利率i与实际利率r的关系是__。 A．i＝r B．i＞r C．i＜r D．i＝1+r

19、供热采暖施工图主要分为室內和室外两部分，室内部分有。 A：平面图 B：立面图

C：管道纵剖面图 D：详图

E：系统轴测图

20、某企业年应纳税所得额为10万元，应缴纳企业所得税额为__元。 A．3300 B．33000 C．1000 D．10000 21、省、直辖市、自治区根据法律、行规制定的规范性法律文件是。(2007年试题) A：地方性法规 B：规章 C：部门规章 D：自治条例

E：执行层的组织协调

22、某房地产开发项目的占地面积2万m2，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元/m2，预测销售价格为8000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为__。 A．1.4 B．1.5

C．1.6 D．1.8 23、有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是__。 A．交换价值 B．公开市场价值 C．投资价值 D．理论价格 E．标定地价

24、下列关于楼地面的构造，表述正确的是。

A：在有隔声、保温等要求的楼面则设置轻质材料的填充层 B：垫层是在基层之上的构造层 C：面层是地面的表层

D：面层是人们直接接触的一层

E：地面的基层是结构楼板；楼面的基层是基土

25、在城市房屋拆迁范围内，不得进行房屋活动。(2009年试题) A：改建 B：买卖 C：赠予 D：租赁 E：扩建