2016年宁夏省房地产估价师《案例与分析》：估价方法适用性分析考试试卷

试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列关于地籍图，表述不正确的是。

A：地籍图是土地管理部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时，了解地块坐落、四周界址、尺寸、土地使用状況和面积等的依据 B：地籍图是表示土地产权、地界和分区的平面图 C：城市地籍图比例一般为1：800

D：地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素 E：执行层的组织协调

2、某投资者从事酒店开发，建成后用于经营，则其成本为__。 A．建设成本 B．经营成本

C．开发过程中的成本支出 D．含建设成本和经营成本

3、关于估价资料归档的说法，错误的是。

A：估价师和相关工作人员不得将估价资料据为已有或者拒不归档

B：估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档

C：估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁

D：估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设(房地产)行政主管部门或者其指定的机构

E：工业用地的监测点评估价格

4、县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米元。(2008年试题) A：0．4～8 B：0．4～12 C：0．6～12 D：0．9～18

E：执行层的组织协调

5、__，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

A．制定和修改建筑物及其附属设施的管理规定

B．代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》 C．选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人 D．筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金

6、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担．据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5％和3％，则该宗房地产交易的正常成交价格为．【2003年考题】 A：27．6万元

B：28．2万元 C：29．0万元 D：29．9万元

E：工业用地的监测点评估价格

7、下述各项中，属于房地产需求分析内容的是__。 A．相关房地产类型的在建数量 B．吸纳率分析

C．相关房地产类型的存量 D．改变用途数量

8、某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法。 A：平均发展速度法 B：平均增减量法 C：数学曲线拟合法 D：中位数法

E：工业用地的监测点评估价格

9、某宗面积为5 000㎡的房地产开发用地，市场价格（楼面地价）为800元／㎡，容积率为2，受让人需按照受让价格3％缴纳契税等税费，则土地取得成本为万元。 A：824 B：924 C：844 D：944

E：工业用地的监测点评估价格

10、投资者对房地产内部使用功能的变动(例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等)，体现了投资者对房地产投资的重视。(有修改) A：存在效益外溢和转移 B：需要适时地更新改造投资

C：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 D：易受影响 E：借款合同

11、是指厂商每增加一单位产量所增加的总成本。 A：平均可变成本 B：平均成本 C：边际成本 D：总成本

E：执行层的组织协调 12、现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，其具体要做到的不包括。 A：后续开发经营期究竟多长要预测准确 B：各项收入、支出在何时发生要预测准确 C：各项收入、支出发生的金额要预测准确 D：各项后续开发完成后的利润要预测准确 E：工业用地的监测点评估价格

13、实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由（）负责。

A．开发商 B．监理单位 C．分包单位 D．总承包单位

14、下列有关债券的表述，不正确的是__。

A．债券是一种有价证券，是社会各类经济主体为筹措资金而向债券投资者出具的、承诺按一定利率定期支付利息、并到期偿还本金的债权债务凭证 B．债券的票面价值，是债券价格形成的主要依据

C．债券利率的高低，主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响

D．债券的偿还性、收益性、流动性和安全陛之间具有相关性关系，一般隋况下很难同时兼顾

15、下列关于路线价法中，不正确的是。

A：路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理

B：路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

C：运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D：路线价法是在特定的街道上设定标准，临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

E：工业用地的监测点评估价格

16、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（）的行为。 A．宅基地所有权 B．空间利用权 C．地役权

D．建筑物相邻关系

17、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度、能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是。 A：收益递增原理 B：收益递减原理 C：最佳效益原理 D：适合原理

E：工业用地的监测点评估价格 18、某房地产的土地面积为500 ㎡，土地价格为2 000元／㎡，建筑面积为1 000 ㎡，成本法估算的建筑物重置价格为1 800元／㎡，市场上同类房地产的正常房地价格为2 500元㎡，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低．【2006年考题】

A：200元／㎡ B：300元／㎡ C：700元／㎡ D：1 000元㎡

E：工业用地的监测点评估价格

19、监理企业的资质根据其人员素质、专业技能、管理水平、资金数量及实际业绩分为三级。

A：一、二、三 B：甲、乙、丙 C：A、B、C D：1、2、3

E：执行层的组织协调

20、拆迁人拆除超过批准期限的临时建筑，。 A：不予补偿

B：按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿 C：减半补偿

D：给予正常补偿

E：房地产估价机构必须加盖公章 21、国办发[2005]26号文件对个人销售住房免征营业税的规定是__。 A．单套建筑面积在120m2下的住房转手交易时，免征营业税

B．住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房转手交易时，免征营业税

C．实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易时，免征营业税

D．个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易时，免征营业税 22、某类房地产平均售价，2003年1月初为4500元/m2，2003年12月初为4000元/m2，则其价格的逐月变动率为__。 A．-1.07% B．-0.98% C．-1.14% D．-1.04% 23、预售收入用于后续开发建设投资的比例属于房地开发项目经济评价基础参数中的__。

A．时间类参数 B．融资相关参数 C．收益相关指标 D．评价标准类指标

24、有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为 8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格__乙的价格。 A．高于 B．低于 C．等于

D．条件不足，无法确定

25、下列有关保险的表述中，正确的是。

A：社会保险采用合同的形式，运用概率论和人数定律，根据保险的具体情况确定保费及交付期限

B：从本质上说，保险体现一定的社会关系 C：危险的存在是保险产生的必要条件

D：在各种保险中，商业保险最能体现分配职能 E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符

合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地总价值为5800万元，其中土地总价值为3000万元。某人购买了其中250m2，该部分的房地价值为130万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为__。 A．2.0% B．2.24% C．2.5% D．4.33% 2、《物业管理条例》确定的基本制度包括。 A：业主大会制度 B：业主公约制度

C：住宅小区治安管理制度 D：住宅小区综合验收制度 E：住房专项维修资金制度

3、按负担室内负荷所用的介质分类，空调系统可分为。 A：空气一水系统 B：全空气系统 C：全水系统 D：冷剂系统 E：集中式系统

4、印花税的税率形式有税率。 A：定额 B：差额 C：累进

D：差额累进 E：比例

5、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是。

A：拆迁当事人达成仲裁协议的，应采取仲裁方式

B：拆迁当事人没有达成仲裁协议，可向人民提起民事诉讼

C：拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民提起诉讼，人民不予受理 D：诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民先予执行 E：执行层的组织协调

6、某可比实例的房地产权属证载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面积计算的比准价格是__元/m2。 A．8571 B．10000 C．13393 D．15625

7、下列现金流量图中，能表示房地产投资模式的有。 A：开发—销售模式

B：开发—持有出租—出售模式 C：购买—持有出租—出售模式

D：购买—更新改造—出售模式 E：购买—更新改造—出租模式

8、财产租赁、转让所得，适用比例税率，税率为__。 A．17% B．20% C．25% D．30%

9、商品房销售计价方式包括。 A：按均摊建筑面积计价 B：按套内使用面积计价 C：按建筑面积计价 D：按套(单元)计价

E：按套内建筑面积计价

10、国土资源部令第33号规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取方式出让。 A：拍卖 B：招标 C：挂牌

D：双方协议 E：直接定标

11、对某房地产项目进行敏感必分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低0%时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（）。 A．地价 B．建造成本 C．贷款利率 D．资本化率

12、建筑材料的物理性质，与质量无关的是。 A：抗渗性 B：表观密度 C：密实度 D：孔隙率 E：导热性

13、__在本质上讲应是由委托人基于其估价需要而提出并决定的。 A．估价目的 B．估价时点 C．估价程序 D．估价做业

14、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是。 A：资本金现金流量表 B：资金来源与运用表 C：损益表

D：投资计划与资金筹措表 E：借款合同

15、不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是__。 A．相关房地产的价格水平 B．该种房地产的开发成本 C．消费者的收入水平 D．消费者对未来的预期

16、不属于房地产投资的物业类型是__。 A．居住物 B．商用物业 C．工业物 D．农业物业

17、国内生产总值有三种表现形态，即。 A：价值形态 B：收入形态 C：产品形态 D：支出形态 E：生产形态 18、在土地增值额扣除项目中，对从事房地产开发的纳税人可按取得建设用地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计__的扣除。 A．10% B．15% C．20% D．25% 19、以出让方式取得建设用地使用权进行房地产开发，满两年未动工开发的可以__。

A．无偿收回土地使用权 B．有偿收回土地使用权 C．无偿出租土地使用权 D．无偿出让土地使用权

20、甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有。 A：若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元 B：若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元 C：若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元 D：若乙地块临街深度为100ft，则其总价为110万元 E：若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元 21、几何平均数是指。

A：分布数列中n个标志值的连乘积的n次方根 B：分布数列中几个标志值的连相加的n次方根 C：分布数列中几个标志值的连相减的n次方根 D：分布数列中n个标志值的连开方的n次方根 E：执行层的组织协调 22、承接方必须持有由建设行政主管部门颁发的__，在证书规定的业务范围内承

接勘察设计业务，并对其提供的勘察文件的质量负责。 A．工程勘察资质证书 B．工程设计资质证书

C．工程勘察资质证书或工程设计资质证书 D．工程勘察资质证书和工程设计资质证书 23、建筑材料与水有关的物理性质有等。 A：孔隙率 B：抗渗性 C：抗冻性

D：弹性和塑性 E：耐磨性

24、某估价机构于2003年6月10日20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15 进行复估，则复估的估价时点为__。 A．2003年6月15日 B．2003年8月15日

C．签订估价委托合同之日

D．估价人员与委托人商定的某日

25、下列关于股票与股单的表述正确的是。 A：股票和股单都是在股份制企业中运用的概念 B：二者同属于证据证券，但两者存在根本性的区别

C：股票是由股份有限公司公开发行，用以确认投资者的出资份额和股东地位的法律凭证而股单则是有限责任公司发给股东的出资凭证和确立股东地位的凭证 D：股票有普通股与优先股、记名股与不记名股

E：股单可以是记名的，也存在普通股与优先股，有表决权与无表决权之分