宁夏省2016年上半年房地产估价师《理论与方法》：房地产需求的含义考试试卷

义考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、设立分支机构的房地产估价机构应具有房地产估价资质。 A：一级 B：二级 C：二级以上 D：三级

E：执行层的组织协调

2、在需求曲线图上，需求曲线是一条倾斜的曲线。 A：自左上方向左下方 B：自左上方向右下方 C：自右上方向右下方 D：自右上方向左下方 E：执行层的组织协调

3、房地产评估价值对应的日期被称作。 A：价值基准日 B：估价时点 C：价值时点 D：估价报告日

E：工业用地的监测点评估价格

4、房地产投资项目融资的特点是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以为核心。 A：资金 B：金融机构 C：房地产项目 D：利率高低 E：借款合同

5、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房地权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则__。 A．估价时点为未来，估价对象为未来状况 B．估价时点与房地产状况均为现在

C．估价时点为现在，估价对象为未来状况 D．估价时点为现在，估价对象为过去状况

6、某宗房地产的总价值为5 000万元，其总地价为2 000万元，总建筑面积为10 000 ㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200 ㎡。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为。 A：1％ B：1．5％

C：2％ D：2．5％

E：工业用地的监测点评估价格

7、主要是在会计中使用的价值概念是__。 A．公允价值 B．买卖价值 C．保险价值 D．计税价值

8、潜在购买者一般有三个特点，即兴趣、收入和__。 A．目标 B．途径 C．市场化 D．商品化

9、某银行为开发商提供两种方案贷款条件，甲方案的贷款利率为17%，按季计息；乙方案的贷款利率为18%，一年计息一次，从支付利息角度开发商适宜选择（）。

A．方案甲 B．方案乙

C．方案甲和方案乙均可 D．无法判断

10、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6 000元／㎡。假设净收益率为75％，报酬率为10％，则该商铺目前的价值为元／㎡。 A：14 140 B：42 421 C：56 561 D：60 000

E：工业用地的监测点评估价格

11、某建筑为砖混结构、内外设备齐全的受腐蚀生产用房，它的耐用年限是__年。 A．40 B．35 C．30 D．20

12、若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为__。 A．5.77% B．6.00% C．10.00% D．14.40%

13、路线价的理论依据是房地产价格形成的。 A：预期原理 B：替代原理 C：均衡原理

D：收益递增递减原理

E：工业用地的监测点评估价格

14、房地产开发项目的资金来源通常有三种渠道，不包括__。 A．资本金 B．预租售收入 C．借贷资金 D．社会集资 15、房地产交易双方在合同完成后天内，持有关证件向所在地房地产管理部门提出申请和申报成交价格。 A：120 B：90 C：60 D：30

E：执行层的组织协调 16、中国房地产市场的发展急需扩展房地产__渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。 A．间接融资 B．直接融资 C．基金融资 D．债券融资

17、直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由（）决定的。 A．房地产的历史价格资料 B．房地产的未来价格资料 C．房地产的现实价格资料

D．估价师选取的现时和未来的价格资料

18、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元。 A．27.6 B．28.2 C．29.0 D．29.9

19、商业物业所处的位置不同，租金会有较大差异。在同一层商场内，对其租金起最终决定作用的因素是。 A：是否靠近楼梯 B：是否靠近拐角 C：营业额的大小 D：临街面宽窄

E：工业用地的监测点评估价格

20、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会。 A：上升 B：下降 C：不变

D：升降难定

E：工业用地的监测点评估价格

21、，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。 A：投资于房地产投资信托基金 B：住房抵押贷款证券化

C：间接投资于房地产企业债券 D：房地产抵押担保 E：借款合同

22、房屋拆迁补偿中，以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照__结算。 A．商品房价格

B．重置价格结合成新 C．重置价格结合结构差价 D．物价部门核定价格

23、在__中，通常有一家或数家大型百货公司是主要租户。 A．市级购物中心 B．地区购物商场 C．居住区商场

D．邻里服务性商店

24、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积10公顷，该耕地近三年平均年产值为10000元/公顷。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是__。

A．不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人 B．该耕地的土地补偿费最少为60万元 C．每公顷耕地需要安置的农业人口为5人

D．由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费

25、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是．【2005年考题】

A：未知的需要求取的待开发房地产的价值 B：投资者购买待开发房地产应负担的税费 C：销售税费

D：开发成本和管理费用

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/㎡，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为__元/㎡。 A．5377.78 B．6277.78 C．6722.22 D．7847.22

2、银行为某家庭提供了年利率为6％，按月等比递增偿还，期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2％，首期偿还额为1600元，则该家庭在第

6年最后一个月的还款额是元。 A：1843.86 B：1847.55 C：2279.87 D：2291.27 E：借款合同

3、依法设立的从事拍卖活动的企业法人是。 A：拍卖人 B：委托人 C：竞买人 D：买受人

E：执行层的组织协调

4、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济、劳动力状况、__等。 A．规划设计方案 B．投资估算 C．资源条件 D．投资权益

5、当出现下列情形时，买受人主张瑕疵请求权遇到障碍。 A：委托人、拍卖人无过错 B：委托人、拍卖人有过错 C：买受人过错 D：声明不保证 E：声明保证

6、开发项目总投资包括建设投资和__。 A．前期投资 B．后续投资 C．经营投资 D．管理投资

7、补偿标准以“物”(房屋)为主，更能充分体现__这一民事法律关系最一般的原则。

A．入股补偿 B．等价有偿 C．等价补偿 D．实物补偿

8、要求企业采用的会计在前后各期保持一致，不得随意变更的原则是__。 A．客观性原则 B．一贯性原则 C．持续性原则 D．相关性原则

9、房地产的投资风险中，物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是指（）。

A．资本价值风险 B．未来运营费用风险 C．时间风险

D．持有期风险

10、办理商业汇票应遵守下列原则和规定。

A：使用商业汇票的单位，必须是在银行开立账户的法人 B：商业汇票在同城和异地均可使用

C：签发商业汇票必须以合法的商品交易为基础 D：商业汇票一律不记名，允许背书转让 E：商业汇票由银行印制和发售 11、价格领先制通常有三种形式。 A：被支配型价格领先 B：支配型价格领先 C：成本最高型价格领先 D：成本最低型价格领先 E：晴雨表型价格领先

12、下列证券品种中，属于货币证券的是。 A：股票 B：支票 C：债券

D：投资基金

E：执行层的组织协调

13、假设某建设项目建设期4年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元，年平均价格上涨率为5％，则该项目建设期间涨价预备费为。 A：1130.00 B：1165.43 C：1910.00 D：2003.70

E：执行层的组织协调

14、中国民法的基本原则包括、禁止滥用权利原则。 A：平等原则 B：诚实信用原则 C：公序良俗原则 D：自愿原则 E：强制原则

15、某家拟购买一套住宅，单价为3 000元／㎡，该家庭的月收入为6 000元，其中30％可用来支付房款，银行可为其提供15年期的住房抵押贷款，贷款年利率为6％，抵押贷款价值比例最大为80％，则根据该家庭的支付能力最多可以购买平方米的住宅。 A：36．72 B：45．32 C：88．88 D：97．86 E：借款合同

16、李某购买了A房地产开发公司的住房一套，因质量问题，与其发生了质量纠纷。如果李某在商品房交付使用之后发现质量问题，这里的“交付使用”之后

是指。

A：未办理交付使用手续之前 B：办理了交付使用手续之后 C：房屋所有权证办理之前

D：房屋所有权证办理完毕之后

E：因房地产资金问题而不能如期开工的 17、地价与一般物品价格的不同表现在。 A：生产成本不同 B：交换价值不同 C：市场性质不同

D：价格形成时间不同 E：供求变化不同

18、张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是__。 A．8.17% B．13.62% C．14.00% D．23.33%

19、城市用地分类中，绿地不包括。

A：市级、区级的公共绿地及生产防护绿地 B：居住区级的公共绿地及生产防护绿地 C：专用绿地 D：专用园地 E：专用林地

20、投资者进行房地产投资的主要目的是为了__。 A．实现财富最大化 B．保值增值

C．降低投资组合的总体风险 D．降低通货膨胀的影响

21、估价人员在拆迁估价中可按下列__来把握被拆迁房屋的性质和面积。 A．一般以被拆迁房屋的权属证书及权属档案的记载为准

B．地方对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定 C．拆迁人与被拆迁入协商一致后，可以依据协商结果进行评估

D．在对被拆迁房屋的性质和面积不能协商一致时，拆迁人或被拆迁人应当申请有关部门或机构确认或测算

22、已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为（）。 A．12.55% B．12.68% C．14.75% D．15.01%

23、下列关于给水排水施工图，表述正确的是。

A：给水排水施工图一般分为室内给水排水和室外给水排水两部分

B：给水排水施工图的室内部分表示一个区域的给水和排水管网 C：给水排水总平面图亦称给水排水外线图

D：给水排水总平面图是指在建筑物(一群或单个)以外的给水排水线路的平面布置图

E：给水排水总平面图亦称给排水外线图 24、普通股不能享有的权力是__。 A．参加股东大会的权利 B．参加表决的权利 C．总股控制的权利 D．股票转让权

25、运用平均增减量法进行估价的条件是__。 A．房地产价格时间序列逐期升高或下降 B．房地产价格的变动呈现出一定的规律性

C．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场上升或下降的波动幅度大致相等

D．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近