江西省2015年房地产估价师《案例与分析》：估价方法适用性分析考试试题

试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、地租即为土地的。 A：净价值 B：利润 C：净收益 D：价格

E：工业用地的监测点评估价格

2、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。 A．社会因素 B．环境因素 C．人口因素 D．行政因素

3、根据课税对象性质的不同，全部税种分为五大类。 A：流转税、负债税、财产税、资源税和行为目的税 B：流转税、收益税、财产税、和行为目的税 C：流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税 D：地方税、收益税、财产税、资源税和行为目的税 E：执行层的组织协调

4、城市房屋拆迁评估价格的确定，不包含被拆迁房屋的。 A：区位 B：用途 C：建筑面积

D：临时安置补助费

E：房地产估价机构必须加盖公章 5、某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积波及系数100m2，合同约定建筑面积97m2。该商品房的成交价格是__元。 A．388000 B．3880 C．3990 D．400000

6、下列不属于划拨土地使用权范围的是。 A：大楼建设用地 B：商品房建设用地

C：经济适用住房建设用地

D：国家重点扶持的水利项目用地 E：房地产估价机构必须加盖公章

7、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土用途，必须取得__同意，并依法办理相关手续。 A．原出让方 B．转让人

C．规划行政主管部门

D．原出让方和市、县规划行政主管部门

8、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。 A．租金收入 B．土地出让收入 C．长期抵押贷款 D．净经营收入 9、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的（）。 A．60% B．70% C．80% D．90%

10、一临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺．现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺．运用“四三二一法则”，地块乙的总地价为．【2005年考题】 A：65．4万元 B：81．8万元 C：87．2万元 D：109．0万元

E：工业用地的监测点评估价格

11、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据应按服装店用途进行估价。 A：合法原则

B：最高最佳使用原则 C：估价时点原则 D：替代原则

E：工业用地的监测点评估价格 12、我国目前有关部门把公司或企业发行的债券统称为公司债券，并且明文规定，发行的主体仅限于我国境内的。 A：个人企业 B：合伙企业

C：集体所有制企业 D：全民所有制企业 E：执行层的组织协调

13、工程设计综合资质只设级，其承接工程设计业务范围不受。 A：甲 B：乙 C：丙 D：丁

E：房地产估价机构必须加盖公章

14、设立分支机构的房地产估价机构应具有房地产估价资质。 A：一级 B：二级 C：二级以上 D：三级

E：执行层的组织协调

15、已知某房地产价格为900元/m2，需求量为100万m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为（）。 A．10 B．9 C．1 D．0.9

16、对出租物业来说，最主要的收入记录是。 A：空置率水平 B：租金清单 C：押金收入 D：欠租清单 E：借款合同 17、房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，利用他人的房地产以提高自己房地产效益的权利是指。 A：地役权 B：抵押权 C：典权 D：租赁权

E：工业用地的监测点评估价格

18、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层(其中1～4层为建筑面积相等的裙房，5～17层为标准层)，则标准层每层建筑面积为__m2。 A．882 B．1765 C．1667 D．1538 19、虽然任何资产在交易中都需要衡量和确定价格，但只有具备了条件才真正需要专业估价。

A：独一无二性和易受性 B：价值量大和难以变现性 C：独一无二性和价值量大 D：易受性和难以变现性 E：工业用地的监测点评估价格 20、房地产的投资对象包括__。

A．房地产直接投资和房地产间接投资 B．土地、建成后的物业和在建工程 C．商品房建设投资和土地开发投资

D．固定资产投资和流动资产投资

21、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为年。 A：40 B：43 C：47 D：50

E：工业用地的监测点评估价格 22、收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的__来求取其价值的方法。

A．资本化率 B．收益率 C．收益乘数 D．利息率

23、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以__状况为参照系进行的。 A．可比实例房地产 B．估价对象房地产 C．标准房地产 D．类似房地产

24、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。2006年10月1日对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点(2006年10月1日)该房地产的评估价值为__万元。 A．4091 B．4182 C．4250 D．5000 25、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在下的估价结果具有近似性。 A：同一估价原则、同一估价时点 B：司一估价目的、同一估价方法 C：同一估价目的、同一估价时点 D：同一估价原则、同一估价日的 E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括（）等。 A．有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地

B．“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产 C．有租约的房地产 D．未来状况下的房地产 E．共有的房地产

2、房屋权利人法定名称改变时，应申请房屋权属__登记。

A．他项权利 B．转移

C．所有权初始 D．变更

3、地价区段是根据__的原则来划分的。 A．形状相似 B．用途相似 C．地价相近 D．地段相连

4、下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有。 A：房地产抵押估价 B：房屋征收评估 C：房地产转让估价

D：房地产火灾保险估价 E：房地产司法拍卖估价

5、收集资料的形式是指采集信息资源的统计调查的组织形式，主要包括。 A：统计报表 B：社会调查 C：普查

D：重点调查

E：典型调查和抽样调查

6、住房公积金的增值收益的合法用途包括。(2004年试题) A：奖励住房公积金管理中心职工 B：建立住房公积金贷款风险准备金 C：支付住房公积金管理中心的管理费用 D：建设廉租住房的补充资金 E：建设经济适用住房的补充资金

7、业主大会成立后，维修资金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经__讨论通过后实施。

A．当地房地产行政主管部门 B．房地产开发商 C．业主大会 D．物业公司

8、房屋租赁期內，因买卖、赠与或者继承发生房屋所有权转移，原租赁合同。 A：对承租人和新房主继续有效 B：对承租人和新房主无效

C：对承租人继续有效，对新房主无效 D：对承租人无效，对新房主继续有效 E：执行层的组织协调

9、最大诚信原则的內容主要包括。 A：告知 B：保证 C：弃权

D：禁止反言

E：允许反言

10、下列不属于关于城市总体规划审批范围的有。 A：直辖市的城市总体规划

B：省和自治区所在地城市的总体规划 C：指定的城市总体规划 D：其他设市城市的总体规划

E：县所在地城镇总体规划

11、某地区繁华地段有一空地，另有一块附有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，土地的其他条件也大体相同。此时对于购买者来说，空地的价格与附有建筑物的土地价格相比有__。 A．前者大于后者 B．前者低于后者 C．前者等于后者 D．不能比较

12、是契税的征税对象。 A：发生产权转移变动的土地 B：未发生产权转移变动的土地 C：发生产权转移变动的房屋 D：未发生产权转移变动的房屋

E：未发生产权转移变动的土地、房屋

13、某在建工程预计一年后建成，可能存在情形的估价有__哪几种。 A．估价时点为现在，估价对象为现时状况下的价格 B．估价时点为现在，估价对象为未来状况下的价格 C．估价时点为未来，估价对象为未来状况下的价格 D．估价时点为未来，估价对象为现时状况下的价格 E．估价时点为过去，估价对象为未来状况下的价格 14、从本质上看，主导拍卖程序原则是由决定的。 A：强制拍卖的国家强制性 B：目的的利他性 C：目的的非利他性

D：强制拍卖标的的非自有性 E：强制拍卖标的的自有性

15、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）元/m2。 A．2020.80 B．2214.29 C．2336.45 D．2447.37

16、某宗房地产的净收益为每年100万元，建筑物价值为1000万元，建筑物的资本化率为8%，土地的资本化率为6%，该宗房地产的价值为__。 A．1468万元

B．1333万元 C．1500万元 D．1287万元

17、不属于数据收集方法的是。 A：直接观察法 B：间接观察法 C：采访法 D：报告法

E：执行层的组织协调

18、业主大会会议决定改建、重建建筑物及其附属设施事项，应当经__以上的业主同意。

A．专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2 B．专有部分占建筑物总面积1/3以上的业主且占总人数1/3 C．专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3 D．专有部分占建筑物总面积3/4以上的业主且占总人数3/4 19、为了解城市未来发展，注册房地产估价师在查阅城市总规划时应研究的内容有(

A：城市的发展布局 B：功能分区

C：禁止、限止和适宜建设的地域范围 D：建筑形态控制指标 E：城市性质

20、下列关于房地产转让，表述正确的是。

A：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格

B：房地产转让时应当签订书面转让合同

C：以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限是出让合同约定的年限

D：划拨土地使用权转让的处理方式中需办理出让手续，要变划拨土地使用权为出让土地使用权，由出让方缴纳土地出让金

E：按照住房制度改革的有关规定出售公有住宅的，可以不办理土地使用权出让手续

21、工业用地使用权出让方式不包括__。 A．招标方式 B．挂牌方式 C．划拨方式 D．协议方式

22、居住用地划拨的范围主要包括等。 A：城市基础设施用地 B：农贸市场

C：重要旅游项目

D：征用区域农民自住住宅项目 E：住宅合作社集资建房

23、国家对房地产开发企业实行资质管理，按企业条件分为四个等级，其中一级企业应具备的条件主要有__。 A．注册资本5000万元以上

B．从事开发房地产经营时间5年以上

C．近三年累计竣工建筑面积5万m2上，质量合格率为100% D．中级职称以上管理人员20人以上 E．公司固定资产价值达到8000万元

24、下列关于城市总体规划与城市生态规划、城市环境保护规划的关系，表述正确的是。

A：城市环境保护规划是城市总体规划的重要组成部分 B：城市生态规划不同于传统的城市环境保护规划

C：城市生态规划不只考虑城市环境各组成要素及其关系

D：城市生态规划仅关注城市的自然生态，不关注城市的社会生态 E：城市环境保护规划属城市专项规划范畴

25、冷饮通常在夏季销量大，在春季和秋季销量一般，在冬季销售量最小。这体现了动态序列的。 A：长期趋势 B：季节波动 C：不规则波动 D：循环波动

E：执行层的组织协调