旅游导向型土地综合开发研究进展

～　Ｒｅｓｅａｒｃｈ　Ｐｒｏｇｒｅｓｓ　ｏｆ　Ｔｏｕｒｉ　ｓｉｎ－Ｏｒｉｅｎｔｅｄ　Ｌａｎｄ　Ｄｅｖｅ１ｏｐｍｅｎｔ　型　鱼　窒　吕洁陈东田　Ｌｖ　Ｊｉｅ　Ｃｈｅｎ　Ｄｏｎｇｔｉａｎ　（山东农业大学林学院，山东泰安２７１０１８）　（Ｆｏｒｅｓｔｒｙ　Ｃｏｌｌｅｇｅ，Ｓｈａｎｄｏｎｇ　Ａｇｒｉｃｕｌｔｕｒａｌ　Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ，Ｓｈａｎｄｏｎｇ　Ｔａｉ’ａｎ　２７　１　０　１　８）　摘要：本文基于旅游导向型土地综合开发的理论研究与实际案例分析，对当前国内外ＴＯＬＤ模式的研　究与应用现状进行了综述，分析其存在的问题与发展趋势，总结出一套旅游导向型土地综合开发的总体规划　思路，以期为我国旅游业与地产业发展提供一定的理论支持。论文研究认为，当前学者对于城市空间、土地综　合开发的研究多为定性分析，关于产业模式、运营模式等方面的内容亟待深入研究，运用多学科相结合的理　论方法进行定量分析是未来研究的新思路。　关键词：旅游导向型土地综合开发；旅游综合体；开发模式；旅游房地产；城市化　中图分类号：Ｆ５９　文献标识码：Ａ　文章编号：１６７１—４７９２（２０１５）０６—０２１４—１０　Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｔｈｉｓ　ｐａｐｅｒ，ｂａｓｅｄ　ｏｎ　ｔｈｅ　ｔｈｅｏｒｅｔｉｃａｌ　ｒｅｓｅａｒｃｈ　ａｎｄ　ｔｈｅ　ａｃｔｕａｌ　ｃａｓｅ　ａｎａｌｙｓｉｓ，ｓｕｍｍａｒｉｚｅｓ　ｔｈｅ　ｒｅｓｅａｒｃｈ　ａｎｄ　ａｐｐｌｉｃａｔｉｏｎ　ｓｔａｔｕｓ　ｏｆ　ＴＯＬＤ　ｍｏｄｅ　ａｔ　ｈｏｍｅ　ａｎｄ　ａｂｒｏａｄ，ａｎａｌｙｚｅｓ　ｔｈｅ　ｅｘｉｓｔｉｎｇ　ｐｒｏｂｌｅｍｓ　ａｎｄ　ｉｔｓ　ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ　ｔｒｅｎｄ，ａｎｄ　ｓｕｍｍａｒｉｚｅｓ　ａ　ｇｅｎｅｒａｌ　ｐｌａｎｎｉｎｇ　ｉｄｅａ　ｆｏｒ　ｔｈｅ　ｔｏｕｒｉｓｍ—ｏｒｉｅｎｔｅｄ　ｌａｎｄ　ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ，ｉｎ　ｏｒｄｅｒ　ｔｏ　ｐｒｏｖｉｄｅ　ａ　ｔｈｅ—　ｏｒｅｔｉｃａｌ　ｇｕｉｄａｎｃｅ　ｆｏｒ　ｔｈｅ　ｆｕｔｕｒｅ　ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ　ｏｆ　ｔｈｅ　ｔｏｕｒｉｓｍ　ｉｎｄｕｓｔｒｙ　ａｎｄ　ｔｈｅ　ｅｓｔａｔｅ　ｉｎｄｕｓｔｒｙ．Ｗｅ　ｃｏｎｓｉｄｅｒ　ｔｈａｔ　ｔｈｅ　ｃｕｒｒｅｎｔ　ｒｅｓｅａｒｃｈｅｓ　ｏｎ　ｔｈｅ　ｕｒｂａｎ　ｓｐａｃｅ　ａｎｄ　ｌａｎｄ　ｃｏｍｐｒｅｈｅｎｓｉｖｅ　ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ　ｍａｉｎｌｙ　ｆｏｃｕｓ　ｏｎ　ｑｕａｌｉｔａｔｉｖｅ　ａｎａｌｙｓｉｓ，　ａｎｄ　ｔｈｅｒｅｆｏｒｅ　ｔｈｅ　ｉｎｄｕｓｔｒｉａｌ　ｍｏｄｅ　ａｎｄ　ｔｈｅ　ｏｐｅｒａｔｉｏｎ　ｍｏｄｅｌ　ｍｕｓｔ　ｂｅ　ｄｅｅｐｌｙ　ｒｅｓｅａｒｃｈｅｄ．Ｔｈｅ　ｐａｐｅｒ　ｓｕｇｇｅｓｔｓ　ｔｈａｔ　ＵＳ—　ｉｎｇ　ｍｕｌｔｉ—ｓｕｂｊｅｃｔ　ｔｈｅｏｒｅｔｉｃａｌ　ｍｅｔｈｏｄ　ｔｏ　ｔａｋｅ　ｑｕａｎｔｉｔａｔｉｖｅ　ａｎａｌｙｓｉｓ　ｗｏｕｌｄ　ｂｅｃｏｍｅ　ａ　ｎｅｗ　ｉｄｅａ　ｉｎ　ｔｈｅ　ｕｔｆｕｒｅ．　Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：Ｔｏｕｒｉｓｍ—Ｏｒｉｅｎｔｅｄ　Ｌａｎｄ　Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ；Ｔｏｕｒｉｓｍ　Ｃｏｍｐｌｅｘ；Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ　Ｍｏｄｅ；Ｔｏｕｒｉｓｍ　Ｒｅａｌ　Ｅｓ—　ｒａｔｅ；Ｕｒｂａｎｉｚａｔｉｏｎ　０引言　我国旅游发展面临的主要问题之一。　在旅游和地产行业的不断发展，以及旅游市场　需求和房地产企业发展的共同驱动下，一种复合的　旅游土地综合开发模式逐渐产生，即由旅游产业与　自改革开放以来，我国的旅游业发展经历了由　政治接待性旅游、市场化旅游、观光旅游逐渐到休闲　度假旅游的转变与提升过程。２０１３年，旅游业被纳　入国家战略体系，国民旅游休闲的发展目标为：到　２０２０年，职工带薪休假制度基本得到落实，与小康　社会相适应的现代国民旅游休闲体系基本形成［１］。　随着旅游业的发展转型与游客的旅游需求复杂多样　化，旅游土地开发问题日趋复杂，产业结构升级成为　房地产业紧密结合而产生的，较大规模（数平方公里　至数百平方公里范围）的，以其旅游吸引物以及配套　服务设施作为导向的，并能够融合会展购物中心、户　外运动、休闲度假地产等多功能的、新型的土地综合　开发模式。本研究就国内外关于旅游导向型土地综　合开发的研究进行了总结与整理，并对未来新思路　的研究进行了展望。　１国外相关研究　旅游导向型土地综合开发模式为中国特有的概　念，国外相关研究多围绕旅游综合体、土地综合利用　效率等方面展开，且多善于运用各类模型等数理方　法进行分析研究。　１９３３年，Ｋ．Ｃ．Ｍｃｍｕｒｒｙ发表了旅游地理学的开　世之作——《游憩活动与土地利用的关系》一文，与　旅游业发展相关联的土地利用问题从此成为研究者　关注的问题。２０世纪７０年代，产生于西方城市的复　兴浪潮使得城市中心有机复合得到人们的重新认识　与重视［２］，美国的城市土地学会于１９７６年提出“混　合使用”理论，即通过对城市中心的土地进行混合的　使用，能够较大程度地激发出城市的活力，提高土地　的使用效率，并且这种理论也被广泛的应用到实践　当中去。２０世纪８Ｏ年代，Ｅ．Ｈ．Ｚｅｉｄｌｅｒ从城市历史　文脉的角度研究了建筑综合体－３Ｊ，城市文脉有机融　入到建筑综合体建设中的做法能够在保持其自身特色的同时使当地历史文化得到保护。国外城市综合　体中堪称城市多功能复合典范的有“洛克菲勒中心”　（美国）、“拉德芳斯”（法国）、“六本木”（日本）。　当代研究中，Ｍ．Ｃ．Ｍａｒｋｗｉｃｋｔ４￣ＩＡ）马尔他为例，分　析了高尔夫球旅游业发展中的困境，并对利益相关　者提出建议，通过制定利益模型以应对复杂的关系；　Ｄ．ＬａｃｉｔｉｇｎｏｌａｔＳ￣提出了模仿社会生态学构建持续性　的旅游系统；Ｓ．Ｋｙｔｚｉａｔ％￣＿用基于区域投入产出（Ｉｎ一　ｐｕｔ—ｏｕｔｐｕｔ）模型的方法，以瑞士阿尔卑斯山旅游胜　地达沃斯为案例，探讨了如何使旅游目的地的土地　利用更加有效，模型预测土地利用效率的关键因素　为旅客的经济影响、占用强度以及单位面积覆盖的　住宅和酒店密度，且空间规划、建筑设计与设施管理　在改善旅游业用地效率中发挥了重要作用；Ｍ．　旅　Ｒｉｃｈａｒｄ问从文化系统角度分析了葡萄酒旅游产品与　游　导　景观、旅游综合体的发展。　向　型　国外学者的研究中并未直接提及旅游导向型土　地　土　地综合开发一词，研究多为案例研究，针对不同项目　综　厶　口　区域，运用模型等数理方法对旅游、土地利用问题进　７１：　发　行分析，并提出对策。　研　究　２国内研究现状　进　展　我国学者对旅游导向型土地综合开发的研究始　于２０１０年，相对于丰富的实践案例较为滞后，相关　的研究涉及城市空间的优化、旅游房地产的开发、旅　游景区的土地综合开发等方面，定性分析多于定量　分析。　２．１概念解析　旅游导向型土地综合开发。２０１０年，吴必虎通　过对土地综合开发模式的大量观察与调查，首次提　出了旅游导向型土地综合开发（Ｔｏｕｒｉｓｍ．Ｏｒｉｅｎｔｅｄ　ＬａｎｄＤｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ，简称ＴＯＬＤ）的概念［８］。ＴＯＬＤ，或　谓旅游导向型土地综合开发，是指在一片相当大规　模的地区范围（从几平方千米到数百平方千米）内，　以旅游开发为先导和主要功能方向，并结合房地产　产品、户外运动产品、商务会展产品及其他更多业态　进行规划建设的土地综合发展模式。作为一种复合　型的土地开发方式，它拥有一种或者多种的主题，通　过创新开发、补充开发旅游资源的方式，能够兼容旅　游及非旅游的活动，并能融合休闲、度假、娱乐、游　憩、运动、商业等多重功能。该开发方式最终结果表　现为塑造出能够兼容旅游用地全新旅游功能与非旅　游用地多重的旅游功能的一个ＴＯＬＤ地区。ＴＯＬＤ　的提出，为我国旅游业及土地利用开发提供了新思　１　５　一　路。　发”为关键词在中国知网进行全文检索，共检索到论　文５１５篇，相关论文共７２篇。其中，硕士论文ｌ２篇，　博士论文７篇，期刊论文４２篇，报纸１１篇。　学位论文中，直接相关的硕博学位论文研究始　于２０１２年，总体数量较少（见表一）。蒋羿【ｌ４１以旅游　旅游综合体。２００４年，平文艺首次提出旅游综　合体（Ｔｏｕｒｉｓｍ　Ｃｏｍｐｌｅｘ）概念，认为旅游综合体是指　一种区域性综合组织，区域之间通过合作与联盟的　方式构建一个推进区域旅游业共同发展的综合体　。　其后，卞显红［１ｏ】、毛润泽［１１］等分别从旅游产业集群、　旅游集聚区的角度进行了研究，该时期旅游综合体　概念基本可概括为一定的空间范围、旅游要素以及　各要素之间相互依存的关系。伴随ＴＯＬＤ模式的提　出，旅游综合体的含义得到了进一步丰富与拓展。　陈雯婷等【１２】认为，旅游综合体为一个特定的场所或　旅游空间内，满足消费者各种需求并提供全方位立　体式服务；吴必虎【ｌ３１指出，旅游综合体是借鉴城市综　合体而产生的一种新兴的旅游导向型土地综合利用　方式，在人工景区开发中兴起，拓展至城市的土地发　展领域；通过旅游产业与非旅游产业的关联整合，旅　游综合体有望成为旅游地段与城市土地发展的一种　有效方式；借助新增、关联、置换、协调、储备等的途　径，具有域内更新、域外联动、综合统筹共３种开发　形式，其在功能结构、选址特征、运营模式方面促进　主题公园与主题景区的发展。　旅游综合体是旅游导向型土地综合开发的载体　与呈现，两者既有联系，又有区别。笔者认为，立足　我国休闲度假市场规律和资源条件，创建在城市和　景区周边的综合的旅游度假综合体，或谓ＴＯＬＤ综　合体咧，将作为一种休闲度假旅游地主导的发展模　式，符合我国的实际情况。　２．２文献研究状况　截至２０１５年６月，以“旅游导向型土地综合开　产业为导向，结合理论分析与湘湖景区案例分析，提　出旅游产业导向型近郊景区更新规划的框架；付海　燕［１５Ｊ以ＴＯＬＤ模式为指导，对旅游房地产的开发应　用问题进行了研究，以中等城市金华市的四个旅游　区为例，进行了深入分析，并提出其相应旅游房地产　的发展构想；吴丹【　６］基于城乡统筹背景下，通过案例　分析与调查，提出了旅游导向型村镇规划的策略与　编制优化；魏宁旧以ＴＯＬＤ住区（ＴＯＬＤ模式引导下　的旅游地产型住区）为研究对象，结合福州贵安东雁　综合住区的实践，提出了针对性建设措施；孙吉亚【１８Ｊ　通过要素界定与定性分析，以密云捧河岩村为例进　行了案例研究，提出旅游导向型乡村景观的规划思　路与优化措施；隆祺琪【ｌ９】以主题公园为研究对象，从　旅游景观角度分析了其成功因素与存在问题，提出　旅游房产型主题公园的发展建议。关于旅游导向型　土地综合开发的学位论文总体数量较少，且多为理　论一实证分析型，研究内容涉及旅游房地产内容较　多，而关于城市空间、旅游景区土地综合开发的研究　较少。　期刊论文多从概念、类型、特征等方面展开。吴　必虎【２Ｊ提出“旅游导向型土地综合开发”（ＴＯＬＤ）概　念，指出ＴＯＬＤ模式的形成机制包括主题旅游区塑　造、地方政府与土地开发商双方合作、房地产旅游业　联合发展、公共产品与私人商品组合开发四大类；根　表一旅游导向型土地综合开发研究学位论文情况　硷ｌ史进门　作者　年份　视角　研究　容　研究类型　旅游产业导向型近郊般区更新　蒋　的蒯聪慢对锥研究　２（ｍ９　城市规划　设讨　旅赫　ｌｘ　理论．变证分析型　基ｆ　１ｕｌＤ模式蚺艋曲ｌ房地　付拇燕　２０１　２　自然地理　旅游虏地产　理论．霞　分析型　）Ｆ艘应川研究　城乡统筹背景Ｆ雕游产业坤向　城开『规划　２０Ｉ２　村镇规划　理跑．实证分析型　型村锁　划研究　与设计　ＴＯＬＤ模式　向Ｆ纳榀州　盘　魏宁　２０Ｉ３　建筑学　雕游房地产　理论一ｌ程实践型　尔雕综台ｔｌ：　规划盛践研究　（住ｌｘ）　京都旅游　ｌ　型乡村摄　建设　孙吉　２０ｌ　３　旅游规　乡村景观　理论－实证研究型　研究　诚游房地产　雕游房产　上ｌ基公网研究　隆祺琪　２０１　３　旅游文化　理论．实诅分析型　（主题凳网）　据旅游资源的特点，分为生态导向型低度开发、文化　导向型主题开发以及娱乐导向型多元开发三种类　型；ＴＯＬＤ模式有四大表现特征，分别为围绕特定主　题、提供多种产品，面向多元市场、允许腹地外复制，　娱乐功能为主导、房产收益作支撑，资金依赖性强、　率先进入者赢。袁昆昆【２０］针对郑州市构建　其　ＴＯＬＤ　模　型，并通过历史文化创意旅游综合体、游憩商业综　厶　口　体等表现形式，为郑州市旅游发展提供理论指导。　石｝吉【　】在对“新型城镇化”进行解读的基础上，探讨　了通过旅游业带动城镇化发展的“产城一体化”策　略。　出版的专著中，吴必虎等对旅游型城市化理论　及案例做了一定的分析，目前我国大多数城市采用　工业化城市道路，其他有如北京等的政治城市化，上　海、广州等的商业城市化【２１Ｊ，城市化模式较为单一。　通过对文献资料的检索与查阅，总体上看，当前　学者对旅游导向型土地综合开发的研究方向多集中　在旅游房地产方面，旅游导向型土地综合开发研究进展　应用该理论指导城市空间优化、　旅游景区土地综合开发的研究较少，高技术产业发　展与中国城市化将是２ｌ世纪世界经济增长和社会　发展的两大重要驱动因素　，中国的城市化问题对　中国乃至世界都意义重大，今后该研究领域有待于　进一步拓展；针对旅游导向型土地综合开发的理论　体系研究不够充分，多停留在基本概念、类型、实例　分析等方面。　２－３开发模式类型　通过对文献资料及现有案例的分析，根据依托　旅游资源的特点，总结出目前旅游导向型土地综合　开发模式的类型主要有历史文化资源驱动型、生态　驱动型、主题公园驱动型、体育休闲运动驱动型、多　重旅游主题驱动型等，各开发模式的特点、功能、参　与主体等特性见表二。　表二旅游导向型土地综合开发模式主要类型　丹发横式　ｊ增　点　ｉ　要功能　参　Ｅ体　褒选拔体　优势　劣毋　①历止文化舞辣为　所啦丈化　＠蒲ｊ矗历史文化场　①文化度假　棱心瓷源　游破脚、雕　民ｆ开ｒ艟　目｝｝文化　僳护奉１．　营铺策略　；所史　文化，强化　或会流ｆ　赘源驱动　髓　＠民衔体验　商刑　⑨历史爿访　、　地　文化博物　人文蚓艘　农埘，过　＠遗址值传、包装　社区　俯　感　ｆ夸张　，ｆ堰主题请动　①　￡恋保护优．＠环境友好型低密　①生盎ｌ尤　姗九　政府、环　科蒋教　环境友虹　ｎ接　济　生奋驱动　度开发　与度假　保组纵基地；　型可持续　效益小．　、　删　⑨￣ｇｔ曾教育　地朴　外键步社　市场化程　括条件　改善当地层姹生　＠，１外运动　发艇　度较低　董邀公　①打造主题丈化活　动　①ｔ避游乐　政府、丌　发运营　土趣游乐　打遣ｔ题　赫出璃各　骝动酗　＠‘ｌ旅辩厅发商　＠时尚度假　商、　地　ｌ肠；文化　特色．增加　地阿ｆ｜雷　＠　有可艇ｌ捌性　｛　主魁公园　嘁　『　删现番　①以特逛体静休闲　政府可秆触结　撼体配套　、ｉ萏动驱动　体宵体阳　运动瑚乃为按心　①』　外捂动　资企业投　，’・外运动　，　营地：虚　体合运动滕　产业互　＠结台地产打遗旅　＠体　度假　游度似地　地社　假村　益良蚶　：生态效　补有难度　一连　①特色游乐　政府、旅　砘☆　撬　多难旅游　①主题ｊ＝题驱动　彩元　②创意文化　游仆发　创意文化　多　搿求，　生态教靛　＠注难Ｈ　尚创意　体验　商ｌ、　地　确　主豚　综☆收益　软酒店　弱　礼区　较蚵　２・４产业模式与业态设置　产业模式一般是指产业集聚发展模式，是产业　在发展过程中形成的独特方式方法，不同类型的开　发模式应根据其具体的产业设置不同的产业模式。　当前关于旅游导向型土地综合开发中产业模式的分　析较为模糊，与商业模式有所混淆，有待于系统研　究。　业态是指针对特定消费者特定的需求，按一定　战略目标，具有选择地运用商品经营结构、价格政　策、店铺形态、店铺位置、店铺规模、销售服务、销售　方式等经营手段，来提供服务与销售的一种类型化　～　ＴＯＬＤ地区的业态设置策略应为：兼顾地域特点，针　对不同目标客户如中高消费群、普通消费群、大众消　费群等，规划特色餐饮、饰品、艺术品、文化类等多种　风格的经营业态，打造主题公园、户外运动营地、酒　店等服务业态，以创造丰富多彩的休闲消费形式。　２．５运营模式　对旅游导向型土地综合开发而言，由于其参与　主体为旅游消费者，其主要功能是为消费者提供多　元化服务，因此运用模式中的市场营销部分尤为重　要。此外，适当的投融资模式和招商经营模式也是　保障旅游导向型土地综合开发能够顺利运转的重要　方面。　２．５．１市场营销　市场营销是指通过经营与消费者的关系，使得　企业组织和其利益关系人都能获得益处的一种组织　程序或管理过程［２５。６】。对旅游业而言，市场营销应该　以满足游客的需求为宗旨，以旅游市场变化为依据，　策划出顺应时代、迎合需求的旅游活动，设计出适销　对路的相关旅游产品［２７１。具体应通过客源市场分析、　目标市场定位、市场营销策略等方面展开。　（１）客源市场分析。本研究分析的客源市场可　具体为旅游客源市场，作为旅游业基本要素之一，稳　定、广泛的客源市场可谓旅游业能够ＪＪ￣．Ｎ发展的一　个必要条件［２８１。应运用数据分析与比较方法对旅游　客源市场的分布特点进行分析，依据旅游市场的有　形属性与消费者行为特点等对客源市场进行细分，　并根据不断变化的市场需求对旅游客源市场发展趋　势进行分析、预测，以期为旅游导向型土地综合开发　的客源市场分析提供第一手资料。　２】８　（２）目标市场定位。旅游导向型土地综合开发　中，目标市场的定位应以客源市场分析为基础，选择　分别以市场的分布特点和以市场细分为基础的定位　策略［２８１。具体地，在定位策略的指导下，可选择合适　的目标旅游市场模型，为旅游导向型土地综合开发　的目标市场定位提供定量分析依据。　（３）市场营销策略。目前，对于旅游导向型土地　综合开发中市场营销方面的学术研究与案例分析，　大多简单分析出品牌战略、体验式营销、创新主题、　合理设置门票等孤立的营销策略，未形成较为系统　的分析研究。根据４Ｐ营销理论　，即产品（Ｐｒｏｄｕｃｔ）、　价格（Ｐｒｉｃｅ）、销售渠道（Ｐｌａｃｅ）、促销（Ｐｒｏｍｏｔｉｏｎ）四　个基本策略的组合，旅游导向型土地综合开发应形　成其特有的一套市场营销策略，即产品策略、价格策　略、销售渠道策略和宣传促销策略　。产品策略中，　对旅游产品的种类、样式、质量、规格、品牌等加以组　织与运用；价格策略中，运用各种定价方法与技巧对　门票以及其他服务项的基本价格和折扣价格进行控　制；销售渠道策略中，将分销有关的渠道覆盖面、商　品流转环节、中问商、网点设置以及储存运输等可控　因素的组合和运用；宣传促销策略利用各种信息传　播手段刺激消费者购买欲望，促进产品销售的方式　来实现其营销目标，其中包括对与促销有关的广告、　人员推销、营业推广、公共关系等可控因素的组合和　运用。　２．５．２投融资模式与招商经营模式　目前，针对旅游导向型土地综合开发中的投融　资模式与招商经营模式的理论研究较为有限，应以　经济学为基础，探索适合本地实情的投融资模式；应　转变观念，打造良好经营环境以吸引外商，实现社会　效益与企业效益的有机结合，使生态效益与经济效　益获得平衡。　在案例研究中，例如西安曲江新区，在面临资金　不足之初，通过土地经营、流程再造以及一次性征　地、配套和规划、分批次招商拍卖的方式，使资本运　作、资源整合，最终实现“四资”——资源、资产、资　金、资本的有效流转与良性循环；以服务为基础，以　经营为灵魂，以品牌共享为招牌，形成其独特的招商　模式。　３国内实践案例分析　目前，国内运用ＴＯＬＤ模式开展的项目中涌现　出一些成功的案例（见表三），较为典型的有：西安曲　江新区、杭州西溪湿地、深圳东部华侨城、深圳观澜　湖高尔夫项目、沈阳棋盘山、杭州宋城休闲博览园、　成都国色天香、常州中华恐龙园、三亚南山大佛、无　锡灵山大佛三期、桂林乐满地、芜湖方特世界、珠海　海泉湾等等［３ｌ】。　旅游导向型土地综合开发的成功案例，基本都　具有以下特性：良好的区位交通条件、独特的本土资　源、明确的开发类型以及丰富的营销策略等。绝大　多数能够依托其当地的历史文化资源或生态资源　等，以本区域的自然、人文环境为基础，形成较为明　确的开发类型，围绕一个中心目标进行合理地产业　旅游导向型土地综合开发研究进展　板块设置，将观光或体验式旅游、休闲度假以及地产　较好的结合，整合各类资源与空间，通过品牌战略、　大型活动、立体推广等营销策略，使土地得到最大化　利用，产生较为可观的生态效益、经济效益与社会效　益。　因此，由案例可总结出一条旅游导向型土地综　合开发的成功途径，本地资源是依托，地域条件是基　础，开发模式是关键，产业、运营是保障，最终创造出　符合生态效益、社会效益、经济效益的ＴＯＬＤ地区　或ＴＯＬＤ综合体。　表三旅游导向型土地综合开发成功案例　项Ｈ　开发　地点　规模　时问　核心　业　产业　荷销模式　投融资模式　模式　模式　历史　特质变　资产商品化、　两蛊　文化　两安　庸风诲业、雕　化内核令面矗体摊　流动化＋　．Ｌ地　曲江　资程蕈　市区　４０　９７　２００９　游体　、科教　价值传　Ｊ。，营造多　磷本化、市场　东南　ｋｍ２　证　文化、商务会　品牌联动效　新　驱动　播＋新域　化，运件公司　型　部　艘　｛ｈｊ：义　化、效益化　借势、电蟛　近期蚊府为　杭州　生态　杭州　湿地公闻ｌ捌　植入式、氍　眄溪　驱动　市两　１０　０８　２００３　光、文化创意、　忐＋文　聚名人效　土，企业、风　ｕｌｎ　舡　休　度假、虏　化＋休ｆＩｊ　应险投资为辆；　地　、创新分　型　酃　地』　开敏　宜居　销体系、品　远期企业为　｝，政府为辅　牌战略　品牌　趔　ｔ避公园、旌　漾圳　电题　游小镇、高尔　胜游＋地　化、灵活门　深圳　票、网络、　东部　华侨　公嗣　驱动　盐　ｋ９　２００４　犬球场、夫华　．　Ｅ题　政府　随驶　ｍｚ　妊　必苷、天趋地　公Ｆ　高　演绎蟛视文　取Ｊ．地储｛｝ｒ　城　型　区　产化推Ｊ　、针　、主题演艺、　尚射　对市场创新　潍店　土题颂ｌ１　动体验　枷　体霄　商尔失相关产　赢尔夫　式、分片区　观ｊ湖高　５ｌｉ　休闻　运动　潍圳　市观　２０　１９９７　业、水疗度假　店运动＋度　市场销倍体　依托政府、投　、休　体　似体嗣＋　系、文化品　尔夫　ｋｒａ　年　鞋　与市场　驱动　澜镇　刚、房地产开　ｌ旅辨房　战略体　项Ｈ　型　地产　系、价擀灵　活燕略　多重　文化创意、旅　产业化运作，　沈　旅游　沈阳　游体闲、现代　文化创　争取困家，Ｆ发　棋盘　土题　东　１９０　２００６　生物技术、ｋｍ　年　旅　］蠡旅游　大型活动、　品牌战略　银行贷敏与国　ＩＪ　Ｉ　蜒功　北弁Ｂ　游地产、商贸　怍闲　家科技文化发　型　服务　展　项资金　４存在问题与发展趋势　４．１存在问题　目前，我国旅游导向型土地综合开发过程中出　现了部分问题，亟待我们运用科学的理论指导与切　实的实践经验来解决。　４．１．１理论研究方向局限，定量分析较少　当前国内的土地综合开发利用缺少必要的理论　支持，更缺少相应的管理政策。受国内房地产热潮的　冲击，学者的研究更多集中在旅游房地产方面，而对　于城市空间的优化以及旅游景区土地综合开发规划　的研究较少，且多为定性分析。今后应积极借鉴国外　相关研究中的模型等数理方法，进一步定量研究如　何在旅游导向型土地综合开发的视角下对旅游景　～　区、乡村旅游等问题进行全新的解读，这值得更多学　者的关注。　４．１．２产业模式与运营模式研究薄弱　通过对现有文献资料以及案例的分析与总结，　可知目前旅游导向型土地综合开发中，其产业模式　与业态设置、运营模式等概念界定模糊，相关研究较　为薄弱，多为简单的措施分析，对经济学等理论基础　缺乏深入的认识。应从业态设置、市场营销（客源市　场分析、目标市场定位、市场营销策略）等方面进行　深入分析，以期形成针对于旅游导向型土地综合开　发的较为系统的产业模式、运营模式分析思路。　４．１．３部分地区土地财政依赖性较大　２０１３年以来，我国的常州、贵阳等地蔓延出新　城区空置率过高的“鬼城”现象，其配套设施与主导　功能严重失衡，“鬼城”蔓延的根源在于各地对土地　财政的依赖。在我国中部不发达城市和沿海未形成　产业支撑的开发区，地方政府对土地财政的依赖仍　然较为严重，依赖其追求单一的经济增长目标。如　此导致现有的公共资源保护和利用模式存量闲置、　效率低下，不能满足广大人民群众休闲度假需要。　十八届三中全会后，一系列的深化改革措施将　对我国的城镇化发展带来深刻影响，城市旅游的可　持续发展也必将面临改革。未来城镇化的发展将更　多依赖于服务业，旅游业作为最为活跃和重要的领　域，将以旅游作为引导，通过投资与开发之间的合理　运作，为地方经济与生态带来可持续发展的效益。　４．２发展趋势　２０１４年８月，国务院发布了《关于促进旅游业　改革发展的若干意见》，强调了在编制、调整土地利　用总体规划时，应注重考虑相关的旅游项目空间布　局与建设用地要求；改革、完善用地管理制度，将土　地差别化管理和旅游供给结构调整结合起来；进一　步推动旅游开发向集约型方向转变，更加注重资源　能源的节约、生态环境的保护以及文化的传承与创　新，最终实现土地利用可持续发展的长远目标【３２ｊ。在　良好的政策与社会环境中，未来旅游导向型土地综　合开发将迎来更多新的契机，应把握住关键发展点，　创造出生态效益、社会效益与经济效益共赢的旅游　目的地。　４．２．１构建分析模型，强化定量分析　当前国内的旅游导向型土地综合开发的相关研　究，感性多于理性，定性分析多于定量分析。国外相　关研究中的数理模型分析方法值得我国学者积极借　鉴，如通过区域投入产出模型预测土地利用效率的　关键因素，将旅客数量、旅客行为、建筑密度、空间营　造等因素的影响程度加以量化，为进一步探讨旅游　目的地的土地利用率提供依据。　４．２．２充实研究内容，多途径开发　城市空间优化研究。目前我国较为单一的城市　化模式难以满足城市发展进程的需要。我国各城市　亟待以全新的、复合的发展模式为城市提供转型动　力，旅游导向型土地综合开发能够为城市提供旅游　导向型城市化的新思路。今后将在城市区域空间特　点分析的基础上，探寻在城市中打造富有特色的游　憩商业区、环城游憩带、文化商旅区、特色旅游园区　等途径，以优化、整合城市空间。　旅游景区研究。随着人们生活节奏的不断加快，　人们对于休闲、度假的需求日益增加，使得旅游景区　的规划与开发面临新时代的新挑战。当前各地旅游　景区频现假期游客爆满、交通拥堵、景区与游客之间　发生冲突的事件，日益增加的游客量与不断多元的　游客需求给旅游地开发者与管理者提出了挑战。面　对现状，未来应在分析、总结游客出行目的、旅行方　式、旅游区域偏好等市场需求特征的基础上，把握旅　游规律，选择适合本地实情的开发模式、设置适度合　理的产业模式、营造符合时代发展的旅游空间。　４．２－３注重旅游业中的文化传承　国家旅游局自１９９２年以来每年推出的“旅游主　题年”活动，有效推动了市场推广的统筹，吸引了大　量国际游客，引导了行业的发展。２０１５年是“美丽中　国——２０１５中国丝绸之路旅游年”旅游主题年，于１　月８日在西安大明宫国家遗址公园启动，在丝绸之　路旅游资源与产品展示的同时，弘扬了丝绸之路的　历史与文化内涵，有利于深化丝绸之路沿线区域的　国际旅游合作与推广。五千年的灿烂文明成就了我　国深厚的历史文化底蕴，各地应充分挖掘当地文化　内涵，打出文化传承与创意的特色牌，大力发展历史　文化资源驱动地块开发，结合打造主题公园，在多元　的旅游业发展中寻得一席之地，不断扩大国际影响　力，使旅游地开发内涵更加丰富。　４．２．４建立旅游导向型土地综合开发研究思路　目前，旅游导向型土地综合开发的研究缺乏一　套较为系统、完整的思路，本研究在大量文献资料与　旅游导向型土地综合开发研究进展　案例的基础上总结出一套旅游导向型土地综合开发　的研究思路或流程（见图一），以期为今后的旅游导　向型土地综合开发研究提供一定的借鉴。　基础和依托——在确定规划范围的基础上，充　分调研、总结本地现有文化、生态、旅游等资源，分析　该地区的区位交通条件；关键——确立适合当地的　开发模式，如历史文化资源驱动型、生态驱动型、主　题公园驱动型、体育休闲运动驱动型、多重旅游主题　驱动型等；保障——在整合相关资源与空间的基础　上，根据不同开发类型，设置合理的产业模式与业态　设置，构建完整的运营模式，充分分析市场需求特　征、完善市场营销，创新投资融资模式与招商经营模　式；最终目标——创造出符合生态效益、社会效益、　经济效益的，土地利用最大化的ＴＯＬＤ地区或　ＴＯＬＤ综合体。如图一所示。　图一旅游导向型土地综合开发研究思路图　５结束语　目前我国的休闲度假旅游日渐兴盛，数量众多　的中产阶层在未来将会成为我国休闲度假的主要消　费者，人们对于旅游目的地的要求更为复杂与多元，　旅游地的发展阶段与开发模式与旅游产业升级之间　存在着一个相互冲击与适应的过程，如何更加合理、　高效地开发度假地成为事关社会健康发展的重大问　题。　旅游导向型土地综合开发是从旅游业的角度，　～　解读土地综合开发问题，依据不同的旅游资源与载　体，展示出风格多样的旅游空间，既要有旅游规划作　为指导，也应具备合理的产业模式、业态设置、运营　及营销策略，才能打造出有价值、可持续发展的旅游　地。当前我国旅游导向型土地综合开发的理论研究　滞后于实践，未来应逐渐发展为以理论研究指导具　体的实践，并在实践中逐步完善理论，形成一套切实　可行的实践指导方法。作为一个新兴的研究命题，　旅游导向型土地综合开发以宏观的思路为我国的旅　游业与土地开发问题提供了新思路，对其进行深入、　系统的研究将为我国旅游业与地产业发展提供一定　的理论支持。　参考文献　［１］石洁，桂橙林旅游业导向型“新型城镇化”发　展初探［Ｊ】旅游纵览（下半月），２０１４，（０７）：７１－７２，７５．　［２］Ｈｕｇｈｅｓ　Ｈ　Ｌ，Ｂｅｎｎ　Ｄ．Ｅｎｔｅｒｔａｉｎｍｅｎｔ　ｉｎ　ｔｏｕｒｉｓｍ：ａ　ｓｔｕｄｙ　ｏｆ　ｖｉｓｉｔｏｒｓ　ｔｏ　Ｂｌａｃｋｐｏｏｌ［Ｊ］．Ｍａｎａｇｉｎｇ　Ｌｅｉｓｕｒｅ，１９９７，２（０２）：１１０　１２６．　【３］Ｇｅｎｅ　Ｐ　Ｐ．Ｃｏｎｔｒｏｌｌｉｎｇ　ｕｒｂａｎ　ｓｐｒａｗｌ　ｉｎ　ｔｈｅ　Ｌａｓ　Ｖｅｇａｓ　Ｖａｌｌｅｙ　ｔｈｒｏｕｇｈ　ａ　ｍｉｘｅｄ　ｕｓｅ　ｚｏｎｉｎｇ　ｓｔｒａｔｅｇｙ［Ｄ］．　ＬａｓＶｅｇａｓ：ＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙｏｆＮｅｖａｄａ．１９９７：ｌ１－ｌ７．　［４］Ｍａｒｋｗｉｃｋ　Ｍ　Ｃ．Ｇｏｌｆ　ｔｏｕｒｉｓｍ　ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ，　ｓｔａｋｅｈｏｌｄｅｒｓ，ｄｉｆｆｅｒｉｎｇ　ｄｉｓｃｏｕｒｓｅｓ　ａｎｄ　ａｌｔｅｒｎａｔｉｖｅ　ａｇｅｎ－　ｄａｓ：ｔｈｅ　ｃａｓｅ　ｏｆ　Ｍａｌｔａ［Ｊ］＿Ｔｏｕｒｉｓｍ　Ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ，　２０００，２１（０５）：５１５—５２４．　【５］Ｌａｃｉｔｉｇｎｏｌａ　Ｄ，Ｐｅｔｒｏｓｉｌｌｏ　Ｉ，Ｃａｔａｌｄｉ　Ｍ，ｅｔ　ａ１．　Ｍｏｄｅｌｌｉｎｇ　ｓｏｃｉｏ－・ｅｃｏｌｏｇｉｃａｌ　ｔｏｕｒｉｓｍ－・ｂａｓｅｄ　ｓｙｓｔｅｍｓ　ｆｏｒ　ｓｕｓｔａｉｎａｂｉｌｉｙｔ　［Ｊ］．Ｅｃｏｌｏｇｉｃａｌ　Ｍｏｄｅｌｌｉｎｇ，２００７，２０６　（１２）：１９１－２０４．　［６］Ｋｙｔｚｉａ　Ｓ，Ｗａｌｚ　Ａ，Ｗｅｇｍａｎｎ　Ｍ．Ｈｏｗ　ｃａｎ　ｔｏｕｒｉｓｍ　ｕｓｅ　ｌａｎｄ　ｍｏｒｅ　ｅｆｉｆｃｉｅｎｔｌｙ　Ａ　ｍｏｄｅｌ　－ｂａｓｅｄ　ａｐ・－　ｐｒｏａｃｈ　ｔｏ　ｌａｎｄ－ｕｓｅｅｆｉｆｃｉｅｎｃｙ　ｏｆｒ　ｔｏｕｒｉｓｔ　ｄｅｓｔｉｎａｔｉｏｎｓ［Ｊ］．　ＴｏｕｒｉｓｍＭａｎａｇｅｍｅｎｔ，２０１１，（３２）：６２９—６４０．　［７］Ｒｉｃｈａｒｄ　Ｍ，Ｓｔｅｖｅ　Ｃ，Ｊｕｌｉａ　Ｎ　Ａ．Ｃｕｌｔｕｒａｌ　ｓｙｓ—　ｔｅｒｎｓ　ａｎｄ　ｔｈｅ　ｗｉｎｅ　ｔｏｕｒｉｓｍ　ｐｒｏｄｕｃｔ［Ｊ］．Ａｎｎａｌｓ　ｏｆ　ＴｏｕｒｉｓｍＲｅｓｅａｒｃｈ，２０１２，３９（０１）：３１１－３３５．　［８］吴必虎，徐小波．旅游导向型土地综合开发　（ＴＯＬＤ）：一种旅游房地产模式［Ｊ］．旅游学刊，２０１０，２５　（０８）：３４．３８．　【９］平文艺．创建“西部旅游综合体”的理论思考　［Ｎ】．经理日报，２００４—１０．２５．　［１０］卞显红．基于自组织理论的旅游产业集群演　化阶段与机制研究——以杭州国际旅游综合体为例　［Ｊ］．经济地理，２０１１，３１（０２）：３２７—３３２．　［１　１］毛润泽．旅游综合体：概念、类型与模式［Ｃ］．　第十五届全国区域旅游开发学术研讨会暨度假旅游　论坛论文册，四川大学出版社，２０１０．　［１２］陈雯婷，金权杰，程澄．基于城市化背景下的　旅游综合体研究［Ｊ］．现代城市，２０１１，（０２）：２７—２８．　［１　３］吴必虎，徐婉倩，徐小波．旅游综合体探索Ｉ生研　究阴．地理与地理信息科学，２０１２，２８（０６）：９６．１００．　［１４］蒋羿．旅游产业导向型近郊景区更新的问题　及对策研究［Ｄ］．北京：北京工业大学，２００９．　［１５】付海燕．基于ＴＯＬＤ模式的旅游房地产开　发应用研究——以金华市为例［Ｄ］．金华：浙江师范　大学，２０１２．　［１　６］吴丹．城乡统筹背景下旅游产业导向型村镇　规划研究［Ｄ］．重庆：重庆大学，２０１２．　［１７】魏宁．ＴＯＬＤ模式导向下的福州贵安东雁综　合住区规划实践研究［Ｄ］．重庆：重庆大学，２０１３．　［２７］张瑾．国内主题公园市场营销策略研究——　兼论石景山游乐园市场营销［Ｄ］．上海：华东理工大　学，２０１２．　旅　游　导　型　［１　８］孙吉亚．京郊旅游导向型乡村景观建设研　究——以密云县石城镇捧河岩村为例【Ｄ］．北京：北　京林业大学，２０１３．　［１９］隆祺琪．旅游房产型主题公园研究——以成　［２８］蒋丽．客源市场分析与目标市场定位在旅游　规划中的运用研究［Ｄ］．上海：同济大学，２０００．　［２９］ＰｅｒｒｅａｕｌｔＷＤ，ＭｃｃａｒｔｈｙＥ　Ｊ，著．梅清豪，译．　基础营销学［Ｍ］．上海：上海人民出版社，２０００．　向　土　地　△　口　综　开　都地区为例【Ｄ］成都：四川师范大学，２０１３．　［２０］袁昆昆．基于ＴＯＬＤ模型的郑州市旅游发　展探究［Ｊ］．科技广场，２０１２，（１０）：２４９—２５２．　［２１］吴必虎，高臻，李关平，等．谁的城市被旅游　照亮——旅游型城市化理论及案例分析【Ｍ】．北京：　化学工业出版社，２０１４．　［２２］顾朝林．城市化的国际研究［Ｊ］．城市规划，　２００３，２７（０６）：１９．２４．　［２３］萧桂森．连锁经营理论与实践［Ｍ】．海口：南　海出版公司，２００４．　［２４］余新发．中国商业变革与与创新【Ｍ］．上海：　上海财经大学出版社，１９９７．　［２５】保继刚．主题公园发展的影响因素系统分析　［Ｊ］．地理学报，１９９７，５２（０３）：２３７．２４５．　［２６］魏小安．中国旅游业发展目标与知识化竞争　［Ｊ］＿社会科学家，２０００，（０１）：４－１４．　发　［３０］周刚．关于红色旅游市场营销研究——以云　究　研　南省为例［Ｊ］．北京第二外国语学院学报，２００６，（０７）：　进　展　５４—６０．　［３１］盛永利，黎筱筱，杨小兰，等．ＴＯＬＤ模式：旅　游导向型土地综合开发［Ｍ】．北京：中国林业出版社，　２０１２．　［３２］中国房地产业协会商业地产专业委员会，　ＥＪＵ易居（中国）控股有限公司．中国旅游地产发展　报告２０１４－－２０１５［Ｍ］．北京：中国建筑工业出版社，　２０１５．　作者简介　吕洁（１９９０一），女，山东潍坊人，硕士，主要研究　方向：旅游土地综合开发研究；　陈东田（１９７０一），男，山东淄博人，博士，副教　授，主要研究方向：旅游规划（通讯作者）。　３