住宅小区停车位权属问题研究毕业论文

法律硕士学位论文评阅参考标准

硕士学位论文

住宅小区停车位权属问题研究

TheStudy on the Right of Parting Space in

作者姓名：

胡

敏

指导教师：		侯国跃	副教授
西	南		大学

SouthwestUniversity of Political Science and Law

内容摘要

随着社会生活水平的不断提高，人们对住宅的品质要求也越来越高，住宅小区停车位成为小区生活的必备要素。但是，住宅小区停车位与房屋并非一一对应，在某种意义上成为稀缺资源。因此，关于住宅小区停车位的权利归属，势必成为社会关注的问题。《中华人民共和国物权法》的实施对小区停车位权属问题，首次作出了明确规定，为我国现实生活中对不同形式停车位归属的判断提供了直接的法律依据，在立法上的确是一大进步，但目前这种规定仍不够具体，缺乏可操作性和可诉性。

本文结合建筑物区分所有权理论，这一住宅小区停车位问题的最主要的法理基础，在借鉴了各国（地区）确定住宅小区停车位权属的模式上，从《物权法》角度，分析土地使用权与其上建筑物、附属物之间的法律关系等，分析住宅小区停车位究竟具有何种物权属性，是否可以成为的物，能为何种主体所享有占有、使用、收益及处分的权利？依据住宅小区停车位权属应遵循的两条规则,一是按小区停车位是否享有土地使用权来确定权属,二是从小区停车位的建筑面积是否计入建筑容积率来确定权属。通过对现有的小区停车位进行类型化的分析，多角度讨论住宅小区停车位权利归属问题，并进行分类规制，明确小区停车位承载的功能。

本文首先界定了文中住宅小区停车位的概念与类别，根据《物权法》的规定及房地产开发的实践，将目前我国住宅小区内停车位具体分为地上停车位、地下停车库两种形态，其中又各含几种类型。其次比较考察相应国家（地区）对住宅小区停车位权属状况的立法及实践，发现基于自身特定的现实情况和土地制度，各国家（地区）的规定有其共性，也有个性。紧接着从是否构成建筑物区分所有权的专有部分、是否构成建筑物或土地使用权的添附物、是否属于建筑物的从物三个方面诠释住宅小区停车位的法律性质。此后本文从我国“房地一体”立法模式来总结住宅小区停车位的归属。指出明确房地之间的关系及土地使用权转移的操作过程，才能确定不同形式车库的权属状态，在对我国现在住宅小区停车位的存在形式区分后，才能具体分析它们的权属状态。最后，本文评析了在现实社会层面和法律实务中，《物权法》针对小区停车位权属问题所做相应规定的优劣，提出从三方面去解决实践中适用《物权法》第七十四条的规定的问题，从而得出完善住宅小区停车位权属问题之思路：（一）以立法形式要求一定配套比例的共

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有停车位；（二）开发商专有的停车位可以在一定范围内转让和租赁；（三）明确停车位的费用分摊机制；（四）业主对停车位的处分也应当受到某种等。

关键词：小区停车位；权属；配套设施；业主优先；费用分摊

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Abstract

Nowadays,Social and economic development has improved the people's materiallife, people are seeking for better resident condition. So partingspace becomes a necessary element in modern society. However, partingspaces are less than houses in and being a scarce resource. So, theright of parting space in
is becoming a central issue.Property Lawfirstly prescribes the right of parting space in residence community,it’s a big progress in legislation, that provides legal ground formulti-forms of the right of parting space. But the provision is notdefinite that lacks
and

Thispaper is combining to the theory of the Division of the BuildingOwnership, which is the most important fundamental theory to resolvethe right of parting space in At the same time, borrow ideas fromother modal to establishing the right of parting space in residencecommunity of other countries and regions. Then from the view of<Property Law>, analysis the legal relation between landedproperty and the buildings on the land and the attachment, analysisthe ownership of property on the right of parting space in Could theright be an isolated object, and being who’s right to possess, use,earn and dispose? There are two principles that prescribe the rightof parting space in first, define the right according to whether ithas thesecond, define the right according to whether the dimensionsof the parting space is included in the volume fraction of thebuilding. After recognizing the different forms of parting spaces,analyze the right of parting space in residence community frommulti-angle, and definite the function of the parting space.

Thispaper is discussing the concept and category of the parting space infirstly. According to the provision of <Property Law>, and thepractice of there are two forms of the parting space inincludeover-ground parting space and under-ground parting space. Theninspect the legislation and legal practice of the right of partingspace in residence community in several countries and regions. Wefound that are similarity and individuality in different country fortheir distinct situation and land system. Then explain the legalnature of the parting space in from three points, that whether is itan exclusive part of the division of

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thebuilding ownership, whether is it an additive of building or landproperty, whether is it a building’s accessory thing. Then concludethe right of parting space inon the base of pattern of “an organicwhole of land and building” in our country. Indicate thatdetermining the right of different parting space need definite therelation between land and building and the shifting process of landproperty. At last, the paper is analyzing the
advantagesand disadvantages of the provision about the right of parting spacein in <Property Law> from the view of real situation and legalpractice, and point out four methods to resolve the problem thatgenerated by the 74 provision of <Property Law> in legalpractice, in order to improve the provision of the right of partingspace in First, form a complete set of mutual parting spaces in law;second, the parting spaces of developer could be transferred andhired in some degree; third, definite the mechanism of costallocation of parting space; fourth, the owner’s right to disposethe parting space need to be restricted.

Keywords: parting space in residence community; the right;the priorityof owner; the mechanism of

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目录

引言....................................................................................................................................1

一、住宅小区停车位的概念与类别........................................................................................2

（一）地上停车位................................................................................................................2（二）地下停车库................................................................................................................4

二、住宅小区停车位权属的比较法考察................................................................................6

（一）德国............................................................................................................................6（二）法国............................................................................................................................6（三）日本............................................................................................................................7（四）美国............................................................................................................................7（五）加拿大（多伦多市）................................................................................................8（六）我国地区............................................................................................................8（七）我国地区............................................................................................................9（八）我国地区............................................................................................................9（九）小结..........................................................................................................................10

三、住宅小区停车位的法律性质..........................................................................................10

（一）住宅小区停车位是否构成建筑物区分所有权的专有部分..................................11 1．停车位原则上是全体区分所有权人共有的.............................................................11 2．建筑物的专有部分应仅限于物.........................................................................12（二）住宅小区停车位是否属于建筑物的从物..............................................................13（三）住宅小区停车位是否构成建筑物或土地使用权的添附物..................................14 1．添附不能适用于住宅小区停车位的情形.................................................................14 2．住宅小区停车位和其地上建筑物之间是具有功能上和物理上的不可分离性的.....15 3．就住宅小区停车位的建造应该取得地下建设用地使用权.....................................15（四）住宅小区停车位的配套属性..................................................................................16

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四、我国“房地一体”立法模式对住宅小区停车位归属判断的影响.............................17

五、对住宅小区停车位权属《物权法》相关规定的分析.................................................19

（一）利益权衡基本合理..................................................................................................19（二）规则体系基本合理..................................................................................................20（三）权利范围基本合理..................................................................................................20（四）约定优先存在隐患..................................................................................................21

六、结语：完善住宅小区停车位权属问题之思路..............................................................23

（一）以立法形式要求一定配套比例的共有停车位......................................................23（二）开发商专有的停车位可以在一定范围内转让和租赁..................................23（三）明确停车位的费用分摊机制..................................................................................24（四）业主对停车位的处分也应当受到某种..........................................................24

参考文献..................................................................................................................................26

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住宅小区停车位权属问题研究

引言

近年来，随着城市汽车数量的增加，住宅小区的停车问题日益凸显，越来越成为人们关注的热点。房地产开发商、物业服务公司和住宅小区业主之间就有关停车位的买卖、租赁、使用、收费等方面产生纷争，各方当事人各执一端。学者、部门对这些问题亦众说纷纭，见解不一。长期以来，由于我国物权立法的缺位，公民私有财产保护不力，公民的私有财产、共有财产及其权利边界经常处于含糊不清的尴尬状态。在《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）立法过程中，住宅小区停车位的权利归属也一度成为学术界、实务界等社会各界争论的焦点，法学界最终产生了四种比较典型的观点：1、开发商所有说，即小区停车位应当归开发商所有；2、业主共有说，即小区停车位应当属于业主共有；3、双方约定说，即小区停车位归属应由开发商与业主协商约定；4、成本决定说，即小区停车位权属应以是否计入了公摊面积来决定。以上林林总总的观点从不同角度传达了不同利益群体的需求，试图是用经济功能和社会公平来解决权利归属纠纷，但忽视了对物权法律本身的研究。

2007年10月1日《物权法》正式实施，该法第74条分三款规定住宅小区停车位的权利归属，但择焉而不精，给法律的解释和适用留下了很大的缝隙，导致该类问题在理论和实践中仍颇具争议。

本人试图在现行法律制度框架之下，根据有关房地产权法律制度的特征、分析和研究住宅小区停车位的存在形式、结合各国（地区）对住宅小区车库权属的模式进行比较，从物权法角度，分析土地使用权与其上建筑物、附属物之间的法律关系，并探讨是否计入建筑容积率对建筑物所有权归属的影响，进而运用逻辑推理的方法，研究住宅小区停车位房地产权利的归属问题。

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一、住宅小区停车位的概念与类别

住宅小区是在我国建设部1994年3月24日建设部令第33号《城市新建住宅小区管理办法》中规定的法律定义的一个较新的概念。住宅小区停车位则是住宅小区不可或

缺的有机组成部分。

依据1998年5月1日施行中华人民共和国国家标准《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）规范术语，车库、车位是指：1、汽车库（停放由内燃机驱动且无轨道的客车、货车、工程车等汽车的建筑物）。2、停车场（停放由内燃机驱动且无轨道的客车、货车、工程车等汽车的露天场地和构筑物）。3、地下汽车库（室内地坪面低于室外地坪面高度超过该层车库净高一半的汽车库）。4、高层汽车库（建筑高度超过24m的汽车库或设在高层建筑内地面以上楼层的汽车库）。5、机械式立体汽车库（室内无车道且无人员停留的、采用机械设备进行垂直或水平移动等形式停放汽车的汽车库）。6、复式汽车库（室内有车道、有人员停留的，同时采用机械设备传送，在一个建筑层里叠2—3层存放车辆的汽车库）。7、敞开式汽车库（每层车库外墙敞开面积超过该层四周墙体总面积的25%的汽车库）。通过规范术语的定义，可以了解到车库、车位的物理状态。

本文所指住宅小区停车位由车库及车位组成。前者是类似于房屋的能够用于停放车

辆的空间；后者是能够停放车辆的开放的空间。其次，地上与地下的不同。无论是

车库，还是车位，都有地上与地下的区别。所有地下的车位和车库，在建设时都需要进

行设计、规划，并且要消耗建筑材料和人工费用，当然地上车库有些也是如此。但是，

对于地上的车位，很多都是在小区空地、道路旁边划出车位，并不需要特殊的建设。

《物权法》第一百三十六条第一款规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”根据《物权法》的这一规定及房地产开发的实践，目前我国住

（一）地上停车位

第一种是地面露天停车位,由房地产开发商或物业管理公司，直接设置以划线分割

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方式标明的停车位设施，按一定标准收取费用出租给业主或其他人使用的停车位。这里的“地面露天停车位”，不包括住宅小区建筑区划内已规划用于停放汽车的位置，仅指占有小区共有的道路或其他场地修建的车位。这种类型的停车位，我们这要从该停车位所在道路性质来归属。如果小区的这条道路是市政道路，按照用地规划许可证和国有土地使用证，其产权当属于国家，由代表国家来行使此项权利。该类停车位必须先取得的批准与授权，开发商才可在这种道路根据需要设立。如果这条道路是属于小区宗地的一部分的小区的公共道路，则因为该道路所占的面积，是包括在业主所共有的建设用地使用权面积之内的。已被计算在小区总土地使用面积里，计算在小区容积率中，其土地使用权理应全体业主按份共有。1据此我国这类的车位应收益归全体业主共有，可由物业公司或业主委员会管理。与建筑物中其他共有部分一样，部分业主可以通过一定程序并按照支付对价而取得部分专有使用权。鉴于占有的是全体业主共有的土地使用权，收取该类停车位的停车费就应包括两部分：其中首先是归全体业主所共有土地租金收入；另一部分则作为看管人的开发商或者物业管理公司所有的车辆看管费用。在这里，我们必须强调的是：无论是开发商还是物业管理公司，都必须在完成业主大会的许可、同业主委员会签订协议等，并具体清晰作出对有关收益分配约定后，才能在小区设立和运营这种地面露天停车位，不能擅自在小区的公共道路上设立。

第二种是住宅小区商品房架空层及屋顶平台停车位。作为整栋建筑物的结构支撑，首层架空层位于建筑物的底部，其规划的目的本身主要是为了空气流通和防止潮湿，同时作为储物空间，一般不是专为停放汽车之用的，正常情况下其层高不超过2.2米。而屋顶平台，则是房屋建筑最上层的外围保护隔层，位于建筑物顶盖，其直上方不再有任何遮盖物的平台。主要起覆盖保护及隔热保温的作用，是房屋之所以成为一个完整意义“房屋”所不可或缺的一部分。根据《建筑工程建筑面积计算规范》的相关规定:房屋的建筑面积指房屋外墙（柱）脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖，结构牢固，层高2.20米（含）以上的永久性建筑。商品房各套（单元）之间隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙体水平投影面积的一半记入套内建筑面积。由此可见，首层架空层和屋顶平台不属于计算建筑面积的范围。而GB50180-93《城市居住区规划设计规范》规定:容积率是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积,或以居住区总建筑

1《物权法》第74条第3款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”3

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面积与居住区用地的比值表示。计算建筑容积率的建筑物权利人，要依法向国家支付土地使用费，才可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。对于不计算建筑容积率的建筑物，由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此权利人就也无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物，不能单独取得《房地产证》。且不能从有房地产权的建筑物中分离，否则将违反房地产法律的强制性规定。从另一方面讲，开发商在支付了整片住宅小区的建设用地的土地使用权出让金，或转让金后，从上手的土地使用权人手中取得土地使用权。当住宅全部销售出去时，开发商将此笔款项作为建设成本打入销售金额中。因而业主向开发商购买该房屋时，小区占地分摊面积的土地使用权转让金，当然已含有了所付的价款中。按照“谁投资，谁享有权利”的法律原则，笔者认为，此时该建筑物的全体区分所有权人，不仅共同享有了该建筑物所占用土地的使用权，因而自然也应共同享有依附于此建筑物土地之上的架空层，屋顶平台亦然。

（二）地下停车库

是指利用地下空间而建造的停车位，地下停车库可分为三种类型。

第一种是开发商利用建筑物的地下空间改造而成的停车位。因为这种停车位的建筑面积并没有计算建筑容积率，建设用地规划许可证也未载明，但由其产权状况等同于与前面提到过的首层架空层停车位，所以此类地下停车位的产权属于全体业主。

第二种是在按照建设用地规划用途下建造的地下车库。该地下车库由于它的建筑面积要计入住宅小区建筑容积率，也就取得了所谓的相应宗地号的土地使用权份额，虽然是与地上住宅同一建筑主体不可分割的组成部分，但产权归开发商所有，可以在法律规定范围内单独出售。

第三种是将地下人防工程改造作为车位来使用的地下车库，此类情况较为特殊。中华人民共和国人民防空法》（以下简称《人民防空法》）规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设。人民防空工程

设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条：“作为人防工程的地下

2参阅《人民防空法》第五条第二款、第二十六条的规定。 4

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室不计入公用建筑面积”。不难看出，国家允许对建设单位对其开发建设的地下工程，依法进行转让、租赁或自营；在和平时期，投资者在享有收益权、使用权和处分权的，同时承担维修保养的法定义务，平时由使用单位或建设进行管理，利用人防工程为人民生活和经济建设服务，战争状态下则归国家统一调用。但不难看出，其中并没有规定谁投资，谁所有，就人防工程的所有权问题，《人民防空法》等未置明文。

实务中认为：单建的人防工程其建设的目的、投资主体明确。是国家或地方，作为保障战时物资掩蔽、医疗救护人员和人防指挥等，专门修建的地下防护建筑，所以它的所有权主体只能是国家。而结建人防工程的所有权则比较难认定。现行法律中，依然无法找到明确这类结建人防工程的所有权的痕迹，造成理论和实务上认识均较大的分歧。笔者认为一般以开发商所有、业主共有和国家所有三种为主流。3而现实中，住宅小区的地下人防工程，开发商一般将其建设成本打入房价由消费者买单，即是由全体业主投资建设的。所以结建人防工程的所有权可以区分不同的阶段来认定。首先在建筑物销售之前，应归建筑物的建造者(通常是开发商)所有。建造者投资建造结建人防工程，暂时支付建筑材料和施工费用，依据“出资者就是所有者”的民法原理，可以认定，此时建造者在基于事实行为――建造行为上取得结建人防工程的所有权。其次，在建筑物销售完成后，归业主所有(通常为全体业主共有)。虽然防空地下室是不计算入公摊面积，但根据国家计委、财政部、国家国防动员委员会和建设部《关于规范防空地下室易地建设收费的规定的通知》中第一条：关于“结合地面民用建筑修建防空地下室所需资金，纳入建设项目开发成本”的规定，在建筑规划时，该结建地下人防工程的建设工程成本，早就含在开发商包规划的总面积之中。即建设工程的每平方建筑面积造价中，已包含了人防工程在内的基本建设设施的投资。因此，实际支付了结建人防工程的建造费用就是业主，在完成了建筑物的销售之后，该人防工程的所有权理应归由业主共同享有。此外，依据我国法律的要求,“城市新建的民用建筑必须修建人防工程，同时国家减免人防工程的土地使用费和其他税费。”4但此时，首先国家并没有为该人防工程投入任何资金，也没有通过国有化程序对其进行征收或征用，当然更没有给予补偿。虽然国家为此减免了“人防工程的土地使用费及其他税费”，但这只可以看做，国家对取得人防工程战时

3高圣平：《物权法》，北京：清华大学出版社，2007年版，第62页。

4《人民防空法》第22条规定：城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。

第48条规定：城市新建民用建筑，违反国家有关规定不修建战时可用于防空的地下室的，由县级以上人民防空主管部门对当事人给予警告，并责令限期修建，可以并处十万元以下的罚款。

《人民防空法》第5条第1款规定：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。

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使用权的对价，不是取得其所有权的对价。所以该所有权属于国家所有是不合理的。

二、住宅小区停车位权属的比较法考察

小区停车位的权属直接关系到各利益群体，在此我们先考察各国或地区的立法中对此问题的规定，拟借他山之石以援引我国实况。

（一）德国

作为法系之传统国家，其民法典并没对停车位问题作出规定，仅在《住宅所有权法》表示：“以持久性的界限标明范围的停车场，视为有性的房间。”亦即地上、地下之停车场皆可设“专有所有权”，并能够独自让与、设定负担。5根据该规定,不管是于建筑物的地下室设置出的车库，还是在一定的平地划出专供汽车用的明显界标的车位，均可以设定专有所有权。即明确作为一种的物，停车位不再直接归属于全体业主所共有，开发商可对小区内的业主自由出售。此外，在德国，另一特例是，即使确定属于住宅所有权人所共有的车位，也能通过为特定的所有权人所做的约定，设定排他的使用权。并在住宅所有权人之间转让该权利时，无须获得其他住宅所有权人的同意。另外，在土地登记簿中，为特别所有权的内容的车位排他使用权的登记，始对住宅所有权人的特定继受人也产生效力。6

（二）法国

无独有偶，另一个传统法国家法国，在其1950年《都市计划法》中也规定了：“居住区域与停车区域得为分别的不动产”，即也将停车位亦视为建筑物区分所有当中的专有部分。二者分为分别的不动产，停车位必须另行购买。还规定房屋建筑者在新建建筑物时，肩负有在建筑物基地内为每一户设计一个停车空间的义务；如在屋外设置必要停车场空间而无基地时，即使向下挖掘三层、四层乃至五层的深度，房屋建筑者也必须设置停车场。此外区分所有建筑物的居住者以外的人，亦可购买基地内的停车位。

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6陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研容》，北京：法律出版社1995年版，第169页。德国《住宅所有权法》第十条第二款的规定。
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（三）日本

在日本这样一个典型的人多车多而地少的国家，停车位也一度成为严重社会矛盾。

因此，日本专门通过了“以强化停车场设置义务为宗旨的”停车场法律案，设立了两类小区车库。（1）于建筑物基地划出明显的界限，而形成的屋外停车场；（2）在区分所有的建筑物内设置的屋内停车场。不过该法案对停车场的产权归属，并没有作十分明确的规定。但日本的立法及司法实践，均视屋外停车场为共用部分，可为特定的人设定专属权，并公示该专属权。对屋内停车场的权属，最高与地方就其究竟属于法定共用部分还是专有部分分歧严重，日本学界也存有争议。直至昭和56年，日本最高在判决中，表明支持专有部分见解的立场。之后，该见解最终占据了日本的司法实践中的绝对主流地位。而日本学界认为，鉴于建筑物一层和地下部分之容积率是不计入建筑物总面积的，所以最高将地下停车位认定为专有部分的理由是不充分的，故建议仍应当通过行使共用部分的专有使用权来进行处理。

（四）美国

在美国，法律遵循两个最基本的原则，设计小区停车位制度：一是不允许将小区内的停车位单独作为的专有部分。二是禁止任何小区业主以外的人买卖，拥有小区内停车位的所有权。因为美国是将“在小区内，除了小区房屋单元的业主之外，任何配套设施及共用设施，不得允许任何他人拥有”，作为区分所有的住宅小区制度设计的基本原则的。同时，还确认了业主对小区车位、车库等的整体所有权。开发商在未满足小区居民需要前也不可以对车位、车库等加以营利性利用。

美国夏威夷州《基准建筑法》规定土地开发者和建筑商在建筑公寓的时候，必须配置充足的居住者用的停车区域，并按居住单元给以分配，或者出售给每一个居住的单元，作为共同部分予以维持，并对区分所有者发给停车许可证书。1977年，美国公布了统一各州法律全国委员会的《统一区分所有法》，界定了区分所有的住宅小区的定义。“区分所有的住宅小区，是指除由业主单独所有的房屋单元外，其余的部分由房屋单元业主共同所有的小区。如果不可分割的共有部分，不归属该单元业主共同所有的,便不是区分

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所有的住宅小区”。7或“共有部分是除房屋单元以外的全部住宅小区”。8
在美国，所有区分所有的住宅小区内的所有设施，均可分为专有部分和共有部分两类。停车位在其中扮演的是一种重要共用设施，如抛开了这一重要设施，房屋单元和整个小区将会对业主失去部分应有的重要价值。一般在通过小区总协议书，确定该停车位为房屋单元的组成部分时，则该类停车位必须随房屋单元的转让而转让，不可以单独转让；而如确定为专用的共有部分或为某一房屋单元的业主所专用时，则完全不同，能在该小区业主之间单独出租或转让，但权限不得释放于小区以外的任何人。此外，对于该专用停车位的转让，必须在小区总协议书中作对应修改，并到当地的不动产登记机关，登记其修改方案，否则不能生效。

因为美国严禁在住宅小区内兴建经营用的停车场，除了设置于住宅小区内的停车位外，美国还有由开发商在住宅小区范围之外，专门建造开发和经营的停车场。该类停车场本身就是具有了区分所有的性质的，作为专有部分，可单独抵押和转让。不难看出，美国关于小区停车位的法律的规则设计，与法系国家的规定截然不同的地方在于，其有效地避免了其所有权转让到业主以外的其他人手里。

（五）加拿大（多伦多市）

加拿大多伦多市设定了，开发商必须按建筑单元住户卧室数为标准，来配置停车位的数量基准的规定。其标准是：“以一个拥有2间卧室的建筑单元，来须配置1个停车位；对拥有3间以上卧室的建筑单元，则须配置2个停车位；同时开发商还必须在基地上，按每4个区分所有权人为1个单位的原则，设置1个以供来客使用的停车位，该停车位的所有权附属于小区内的住房”。

（六）我国地区

我国每一个小区、每一幢公寓，均会按照停车场的大小、车位数量和住户数量之间的比例，设定对业主购买停车位的数量，一般一个业主只能买一个或者两个车位。还有楼宇买卖条例，我们可以看到凡是上世纪80年代末期以后建设的屋村，其公

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8美国《统一区分所有法》第1－103(7)条的规定。

UniformCondominium Act ( 1980 ) [ N ] .http :/ / www. law. upenn. edu/ bll/archives/ ulc/ fn2act99/ 1980s/ uca80. htm. 2008年10月22日。

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住宅小区停车位权属问题研究

契中都会有规定：停车位出售的时候，只能卖给屋村的业主；停车位出租的时候，也只能租给屋村的业主。

（七）我国地区

我国地区民法典除将一部分车库作为的物外，对于其他类型的停车位，则认为属全体业主共同共有。即所占之空间可被适当定界且可自接通往分层建筑物某共同部分或街道的，为单位；以不能除掉之方式划分相邻范围的、并非可相互区别及分离的，属全体业主共有，标明本身之编号或名称即可。9

（八）我国地区

在，车库分为三种类型，并依据不同的类型将车库做出不同规则的处理。一是自行增设车库，该类车库具有产权及权属，一般为开发商所有。二是法定车库，该类车库必须随建筑物转移一并转移，无权属，归全体业主共有。三为奖励增设车库，其首先在使用权益上，负有对公众提供使用的义务。但同样具有产权及权属并可单独转移。

此三种类型停车位，又具有各自不同的权属规则和设置强制性。法定停车位是依有关法令必须强制设置的停车位，但其并不当然是法定共用部分。而是由购房者自身决定，是否购买其共有持分权，不当然归购买房屋的区分所有权人所共有。所以，法定停车位可能由部分或全体区分所有权人共有。无权属，共有持分权可以转让，而受让人仅限于本建筑物的区分所有人。且可以依约定，提供给特定区分所有权人所专用。自行增设停车位，是符合法律规定的，由开发商自行增设在区分所有的建筑物内的停车位。在现实中，这部分停车位假如具有性的，便可作为专有部分，自由转让，同时有权单独取得所有权证书，还可以由区分所有人以外的人取得。在，主管机关还积极鼓励开发商建造，以依法设立所谓鼓励系数，或按一定公式计算另行增设的停车位，以满足公众停车之用。此即为奖励增设停车位。此类型停车位作为专有部分，可自由转让，可单独取得所有权证书。10

9《地区民法典》第1315条。

10王荣珍：“住宅小区车位(库)流转制度探析”，《广西社会科学》2009年第5期，第75页。

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（九）小结

通过上述比较分析我们可以看出，各国家（地区）基于自身特定的现实情况和土地制度，产生的关于住宅小区停车位的规定有其共性，也有个性。共性在于：其权属界定为业主共有的，则其专有使用权可以在业主之间自由转让，但该权限不释放于业主以外的其他人；且该转让时必须登记；而其权属界定为专有部分时，可以根据权属人的需要自由抵押、转让。个性在于：当将小区停车位，界定为房屋单元的组成部分时，如美国，该权属则只能随着房屋单元的转让而转让，不可单独转让。

同时对停车位的归属也大致产生了两种模式：一种是把停车位作为专有权的客体，开发商可以单独出售。日本裁判实务就在最高的判决的指导下，以利用的性和结构的性两要件，来判断停车位的归属。可由于实务中，发售人比较容易证明上述要件的成立，故在消费者与其的诉讼中，往往以消费者败诉而告终。另一种模式则是将停车位作为共有部分，由业主共有。比如立法中，关于地下车库不得分割零售的规定；美国的法律不允许，小区内的车库作为的专有部分单独买卖等，而其实都是将其视作为共有部分。在这种模式下，我们还可推导出两种使用途径：首先所有业主享有共用权，其次部分业主可在缴纳一定费用后，获得排他性的使用权。但不管哪一种方式，均由业主大会行使收益和管理权。

现实生活中，存在的这两种模式本身虽然侧重点不同，却谈不上有绝对的优劣之分，且最终都能通过制度的安排达到利益平衡。通过国外的相关法例，我们得以启示：停车位的权属模式的界定并不是唯一的。它既可以作为共有部分，也可以作为专有部分，要以开放的思路来考察。

住宅小区停车位的权利立法是完善和健全我国物权制度的一个重要内容。当我们借鉴外国的物权制度时，既要充分考虑我国的国情，还要防止盲目照搬照抄，更重要的是防止盲目排外，如此才利于我们积极地建立和完善符合我国实际的新物权制度。

三、住宅小区停车位的法律性质

确定住宅小区停车位的权属不仅直接关系到开发商、业主之间的权益，而且更影响了住宅小区内业主生活和工作的质数。在了解了各国对住宅小区停车位权属的规定后，

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住宅小区停车位权属问题研究

来看我们的现况，首先回答我国住宅小区停车位的性质。也就是住宅小区停车位是否可以作为所有权的客体的问题。

（一）住宅小区停车位是否构成建筑物区分所有权的专有部分

设置于建筑区划内的住宅小区停车位，理应适用于建筑物区分所有权之规定。所谓建筑物区分所有权有广狭二义。狭义的区分所有权仅指专有权而言,是业主享有的核心权利。简单说就是居住在小区建筑中的业主，对于自己专有的住宅所享有的权利，以及对楼梯、走廊、小区绿地和道路等共有部分，所享有的共同所有权和共同管理的权利。

我国《物权法》第七十条:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”则是从广义上界定了业主的建筑物区分所有权。在此我们不难看出，建筑区分所有权包括三个方面的内容：即专有部分的所有权、共有权和共同管理权。其中，专有部分居于主导地位，是其核心。但区分所有权不仅仅是专有权、共有权和共同管理权的简单叠加，因具有其独特的内容已成为一种新型物权。

假如能作为建筑物的专有部分，毋庸置疑就可地进行交易，其专有权由开发商或业主享有。住宅小区停车位如欲成为交易标的，成为建筑物区分所有权的客体，首先就应视其是否构成建筑物专有部分来定。反之，如不能作为专有部分，则其仅能作为共有部分由全体业主所共同拥有。

就此而言，有一种理论如下：我国住宅小区停车位不属于建筑物区分所有权的专有部分，不能成为的物权客体。11其理由主要如下：

1．停车位原则上是全体区分所有权人共有的

正如前面各国立法中区分所有设立的规则，在建筑物中，除了在专有部分建立了所有权的，其他部分都应当是全体区分所有权人所共有。停车位于建筑物专有部分之外，因此应当是共用部分，是建筑物区分所有权有权的标的物。如果这个基本规则确立，那么，停车位的所有权理应为全体区分所有权人所共有。”12

11徐生钰，朱宪辰：“‘‘意思自治，契约自由’与小区车库产权——写在《物权法(草案)》七审之后”，《现代物业》，2007年第5期，第25页。

12杨立新：“停车位的权属争议及解决规则”，http://www.civillaw.com.cn/weizhang/default.asp?id=18884，2007年8月16日。

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2．建筑物的专有部分应仅限于物

所谓的物，是指按照通常的社会观念，按建筑物区分所有的财产的设计在关系，在构造上可以各自使用的单元。他们一般具备以下构成要件：
首先是构造上的性。即各区分所有部分可以地排他支配，有客观明确的事实区分。即《瑞士民法典》第712条第1项:“特别权利标的物，可为单独的楼层，亦可为楼层内隔开的具有出入口的用于居住、办公或其他目的的单元；单元可包括隔开的房间。”也就是说，各部分与建筑物其他部分可完全隔离，在建筑物的构造上可以被明确区分开；在实务中，假如仅以屏风或桌椅等活动物间隔，没有采用遮闭性的隔离设施，没有固定墙壁间隔。则不具备构造上的性，不能构成物。

其次，是利用上的性。即该区分所有部分具有的出入门户，无须借助其他部分辅助即可利用，且具备经济效用。判断依据主要是，该部分有无直接的出入口及内部专用设备，是否构成以某种目的而利用的单位。否则，如出入单位的门户与外界相通的，必须借助相邻的，是不可能具备使用上的性的。

最后，是法律上的性。即区分所有权的范围、个数必须经登记簿的记载表现出来，从而确保交易安全，即通过登记而公示。正如我们所熟悉的，土地即为著例。当面积不等的土地，完全在凭借了人为的登记簿的登记来后，具体体现单一“物”性，被作为法律上的单一“物”，而为共有人单独所拥有。这也正是现代法律技术发达的表征。

据以上判断，因为不具有法律上的性、构造上的性及利用上的性，可以推出与建筑物相通的住宅小区停车位是不属于建筑物的专有部分。

但随着建筑物区分所有权理论的演变，使得多数业主，可以在仍对共有部分享有共有权的同时，对一栋建筑物加以区分和隔离，进而分别对专有部分享有排他性的所有权。

这一理论，大大提高了土地的使用效率，有效的化解了因人口不断增加和土地面积不可再生之间的尖锐矛盾。虽然，未曾突破传统物权法中“一物一权”的原则和“物权须以之物为标的”的原则，却确实的丰富和发展了物的概念。重要的是，使得建筑物上，于构造及使用方面具备性的部分，均可能成为区分所有权的客体，也强化了“一物”概念的观念性和发展性特征。基于此，在各国实务中，均放缓了构造上的性方面的要求，逐步的摆脱以往严格外观上的，有形隔离的束缚，不断实现向观念的渐变。

但这一理念与前述观点形成鲜明对比，认为住宅小区停车位之间只要有明确的界

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住宅小区停车位权属问题研究

线，即可能成为专有部分。首先，住宅小区停车位即非通常的营业或居住，其固有用途又是专为车辆停放而预留的，用途单一且具有排他性。其次，使用性方面，停车位车辆的出入，一般拥有共同出口和车道，根本无须借助他人的专有部分。再者，就法律上的性而言，我国目前确实仍没有全国统一的住宅小区停车位登记制度，但这仅仅说明我国不动产登记制度有待改进和完善。《物权法》生效后，虽然也有部分城市开始对车位或车库的确权、买卖登记出台了管理规定，如广州市国土资源和房屋管理局等2008年3月发布的《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》第五条规定，“房地产开发企业或者其他房地产开发单位出售或者出租房地产开发项目规划用于停放汽车的住宅小区停车位前，需经初始登记确认权属。”第九条规定，“住宅小区停车位房地产权证应当记注权属人已购买本房地产开发项目房屋的房地产权证号或商品房买卖合同编号。”但绝大多数地方住宅小区停车位的权属与流转还是缺乏登记。所以，在我国《物权法》第136条承认地表、地下、地上建设用地使用权的情况下，相关登记规则更应尽早出台。

2009年5月14日新颁布的最高人民《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也证实了这一观点。该解释第二条，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（1）具有构造上的性，能够明确区分；（2）具有利用上的性，可以排他使用；（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。该司法解释将自2009年10月1日起施行。

综上，在我国住宅小区停车位，已可以作为建筑物的专有部分而成为建筑物区分所有权的客体。13

（二）住宅小区停车位是否属于建筑物的从物

按照我国最高立法机关的立法解释，所谓主物就是能发挥效用的物，从物则是不能发挥效用，仅辅助主物的使用同时依附于主物的，所以必须通过主物才能发挥效用的物。即通常而言电视机是主物，遥控器是从物。但是住宅小区停车位和房屋之间的关系并不等同这种从属关系。

有观点认为，住宅小区停车位是属于与地面建筑物，共同构筑成的一个整体建筑组

13赵林青：“小区车库权属的法律分析”，《行政与法》，2009年第3期，第97页。 13

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成部分，其为对主建筑物提供辅助效用，虽未与主建筑物相连，但它是附属于房屋的设施或辅助物。它的建造用途目的，就是为了辅助房屋，无论房屋的主人实际是否需要使用它。它对房屋只能起辅助作用，并且始终起辅助作用。也有学者主张，“建筑物中有主建筑物和从建筑物之分，一般将停车位归属于从建筑物。并且按照从物的处分应及于主物的原则，业主在购房的同时就应当获得车库的所有权”。14这些观点，首先忽略了一个基本的事实即停车位在其使用上的性。停车位使用上的性在于某一业主对特定停车位拥有所有权，并不会影响其它业主在其它车位上的使用。再比如，停车位脱离小区建筑时，并不会影响它的泊车功能，其使用价值完全。因此具有作为所有权客体的物所必备的特性。再者停车位在结构上具有性，即物理的性，与整体建筑物的其他部分完全隔离，的给以使用。从实物形态来看，可通过划线等与其他停车位相隔离后,在空间上即能够单独地、个别地存在，具有了构造上的性。而停车位依赖于小区建筑只表现于，它的使用群体主要是居住在小区建筑中的业主，是特定的，因而绝不会将其与建筑物体现为主物和从物的关系。

由此可见，住宅小区停车位和建筑物之间不具备主从关系,住宅小区停车位不是建筑物的从物。德国民法典第94条有关于“必要组成部分”的规定，由于车位和建筑物是两个不同的物，它们之间无法形成“必要组成部分”这种关系，既然是存在的物，那么车位就无法随同建筑物强制性转移。

（三）住宅小区停车位是否构成建筑物或土地使用权的添附物

添附是法系国家物权法中，所规定的取得财产所有权的重要方法和制度。所谓添附，是指不同所有的人物结合在一起而形成不可分离的物或具有新物性质的物，是指附合、混合、加工的通称。

有观点认为，“依据我国现行制度，只要业主购买了地上建筑物便分摊了建设用地使用权，而住宅小区停车位只能作为建设用地使用权的添附物而与之共命运。”15笔者不敢苟同。笔者认为：

1．添附不能适用于住宅小区停车位的情形

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住宅小区停车位权属问题研究

如果承认停车位作为添附物，当开发商在土地使用权是归业主全体共有的的基地上修建停车位，依据添附理论就应当将停车位的所有权直接转移给业主。其导致的法律后果是停车位所有权从地产权利人向车库所有人转移，由取得添附物所有权的所有人，向添附物的原所有人给以补偿。16那么作为建设、依存于小区建筑物和土地的住宅小区停车位，自然属于房屋买受人所有。而当小区的土地使用面积已经被全体业主分摊后，业主已经拥有了依附于其所购买的房屋的相应土地面积使用权的全部权利。因此开发商是不可能在没有土地使用权的情况下，而单独拥有停车位的所有权的，而其停车位的转让行为无疑是没有法律基础的。由此可见，小区的停车位归属开发商，而建设用地使用权归属业主，这显然是矛盾的。因此，从建设用地使用权与房屋所有权关系角度，只能推断住宅小区停车位应该属于房屋买受人所有。也不难发现其实添附理论根本不能适用：（1）不动产和不动产之间是否可适用添附仍颇有争论。大多数学者认为，添附只能发生在动产和动产以及动产和不动产之间。17添附是动产所有权取得、丧失的原因。（2）添附理论仅适用于两个不同的物权人之间，由物的结合而发生的情形。但就住宅小区停车位而言，开发商早已于修建住宅小区停车位前的审批阶段，获得了建设用地使用权，也就根本不存在到别人的土地上发生添附的问题。即依据添附理论来解决住宅小区停车位的权利归属，是没有说服力的。

2．住宅小区停车位和其地上建筑物之间是具有功能上和物理上的不可

分离性的

根据我国“房地一体”制度，就推论出“住宅小区停车位随房走”，其实只是为追求行政管理的简单化，迁就现行的房地合一模式的，并不合理，忽视了现实交易的复杂性。因为该模式的前提是，建筑物所有权人和建设用地使用权人是相重合的。今天土地利用的立体化高效化逐步明显，将房地分离才能更充分发挥二者的各自价值。18

3．就住宅小区停车位的建造应该取得地下建设用地使用权

如再坚持房地合一模式，也仅能解释为住宅小区停车位是依附于地下建设用地使用权的，而其并不是与小区业主所共享的地表建设用地合一的使用权。

16《城市房地产管理法》第三十二条。

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综上所述，不能界定住宅小区停车位，是依附于小区业主共享的建设用地使用权或建筑物的添附物，因此不能依添附理论决定该权属。

（四）住宅小区停车位的配套属性

在建筑学的术语上，停车位是为满足建筑物的功能所必需的设施，属于建筑物中的配套设施。现今社会住宅小区的功能，早已从仅仅提供居住空间给业主，转变为，如何尽可能的满足小区业主对生活中诸如休闲娱乐、运动健身等的各项需求。这些称之小区的必要设施或配套设施，与人们的生活息息相关。而小区停车位正是他们中的最重要组成部分之一。随着我国私人汽车的逐步普及，汽车早已成为现代社会的主要交通工具，业主的这种需求也必然将进一步步增加。所以将小区车库的性质界定为建筑物的配套设施，就有了明显的意义：即可以从法律的角度，明确开发商在开发建筑物的同时，即负有开发一定数量车位的法定义务。即使因为在建筑物外的基地不能足以修建停车位时，也必须从建筑物的基地向下挖掘，提供相当于建筑面积的一定比例大小的停车位给业主，保障满足业主对停车位的需求。这些对于人口密度大、土地资源相对紧张的我国而言，毋庸置疑是相当重要的。

但在此笔者需要指出的是：认定了停车位是住宅小区配套设施之一,与导出住宅小区停车位属于业主共有的结论，并不是必然。因为，业主“所有”停车位才是业主“共有”停车位的前提。当我们还无证出对住宅小区停车位具有初始所有权开发商，是如何将这一权力转移到业主手中的之前，根本不可能得出住宅小区停车位由业主共有的结论。第一，在我国现行立法中并不能找到“规定配套设施就是共有”这一论断。《物业管理条例》也只规定：“业主通过选聘的物业公司，通过与其签署合同等，有管理、养护和维修小区设施的权利，有维护其环境卫生和秩序的义务，有监督物业公司管理的责任。”上述的法律规定，只能推断出的业主对配套设施享有使用和维护的权利，显然没有对配套设施的权属做出规定。第二，小区停车位作为配套设施，仅仅是从其功能规划角度而言，也就是为小区建筑物服务的，这不可能来决定本身的权属。而通常小区配套设施，作为提供生活便利和增强住宅功能，保障全体或部分业主的利益时，其上的所有权状态至少应如下：一是可以而且只能，为全体业主共同共有；二是在某些特定情况下，也可以单独的为特定人所有。

因此，无法简单地从住宅小区停车位是小区的配套设施这一前提，推论出其必定归

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业主共有。

四、我国“房地一体”立法模式对住宅小区停车位归属判断

的影响

目前，我国关于小区停车位权属的法律规定并不多，除了参见《物权法》第74条外，只有几个关于停车位权属问题的规章：如《停车场建筑和管理暂行规定》（、建设部）、《杭州市停车场建设管理规定》、《郑州市停车场管理办法》和《重庆市机动车公共停车场管理办法》、广州市房地产开发项目车位、车库租售管理规定(征求意见稿)》等。不过这些规章制度的管理色彩较浓厚，且都没有涉及到停车位的权属问题。

同时，我国现行法律采用的“房地不分家”的原则，因此要明确小区停车位的权属，还必须考察房地产类的法律规定。我国目前有关房地产产权的法律规范一般为以下几个：
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条；《物业管理条例》第二十七条；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条；《城市房屋权属登记管理办法》第六条规定；《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定等。

此外，《广东省城镇房地产权登记条例》第四条、《深圳经济特区房地产转让条例》第五条、《深圳经济特区房地产登记条例》第二条等地方性法规也作了相应规定。

这些规定清楚的标明：我国现行的房地产法律制度的特征：“房依地存，地为房载，地转房随，房转地随”。19换句话说，作为财产法律权利的房地产权，其内容和形式都较为特别：房地产权是土地使用权与房屋所有权合二为一的法律权利；同时，在土地国有化的基础上，强制性的规范了土地使用权与土地上盖建筑物不可分离。在经过国家机关法定登记后，房地产权、土地使用权和房屋所有权，这些财产所有权的法律权利才能够得以确认和保护。特别针对我国这样一个人多地少的国家，土地作为一种不可再生的资源，这种稀缺性显得尤为突出，所以土地的有偿使用自不待言。那么我国土地使用权转移的操作过程又是怎样的呢？因为国家以地上建筑物为依据收取土地使用费，所以在计

19游劝荣：《物权法比较研究》，北京：人民出版社，2004年第一版。 17

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算了建筑面积容积率后的建筑，才有可能取得有相应宗地号的，该土地使用权面积份额。

而对于没有参加建筑容积率计算的建筑物，鉴于其不具备占有相应宗地号的土地使用权面积份额，也无需向国家交纳土地使用费。但在其初始登记时，不能单独取得房地产证。

而与建筑面积相对应的土地使用权也将随当开发商在出售建筑物单元房的同时转移。在所有的房屋均出售后，整宗土地的使用权顺应转移到全体业主的手中。

以上，我们明确了房地之间的关系，了解了土地使用权转移的操作过程，此时基本就可以针对我国现在小区停车位的存在形式，来确定不同形式停车位的权属状态了。

同样作为专有权的客体，地表露天停车位和车库的权属却明显是不同的。对于地表露天停车位来说，它没有性，只是对土地的占用，实践中基本不计入小区容积率，因而不能获得房地产权的初始登记和房地产证，故在开发商将房屋售出后，应做为建筑基地的附属部分随同转移，由业主共同所有，此当无疑问。当然地表露天停车位，也可以作为区分所有权人以外的其他人的设定使用权，同时公示以保护这种专用权。在日本就存在类似的规定。这种情况下，由于业主共有的道路，是无法划出哪一块土地是单独哪一位业主所有，所以小区业主应共同所有、共同委托物业公司经营，同时共同收益，但物业公司有权对使用者收取管理费用。物业管理公司对地表露天车位的妥善经营会给业主带来一定收益。

关于地表车库，具有典型的结构上和使用上的性，其与小区建筑物并不相连，权属相对清晰，一般计入小区的容积率。依据前文所述，此类型车库必然可成为建筑物区分所有权专有权的标的，具备了作为物权客体的合理性。在德国此类车库，开发商可以将其作为一种的物，自由的出售其所有权给小区内的业主。业主中暂时不需要停车位的，不用支付该车库的分摊费用，车库可流转到最需要的人手中，从而实现了经济利益和社会利益的最大化。20
地下停车位和车库道理与地表露天停车位和车库相类似。不同之处在于，地下停车位的建筑面积取得房产证明的依据是地下建设用地使用权，对应的是的地下建设用地使用权，其所有权可归修建停车库的开发商所有。在登记后，业主在通过承租或者购买该停车位后，也可拥有其所有权或者使用权。

架空层停车位，通常为开放式设计，仅由架空承重梁柱组成构成简单。从现行的房地产法律制度看，一般不计算容积率，也就当然无法进行房地产权利登记，也无法

20曲少臣：“小区停车位、车库权属研究”，《长春工程学院学报》，2008年第1期，第28页。 18

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转让，其权利依附于计算容积率的建筑面积之上，最终成为共有权的标的，其权属亦应归于整座建筑物的业主。

利用地下人防工程而进行改造的地下车库的权属，应属于投资者所有，只要住宅小区人防工程符合或满足以下条件之一，即可认定其归属于全体业主共同所有：（1）开发商把人防工程的建筑面积计算不计入建筑容积率；（2）开发商在出售单元房屋时承诺，其无偿提供人防工程供全体业主使用；3）开发商在住宅开发成本之内核算建造人防工程的成本。必须注意的是，人防工程在使用上会受到一定的，即实行许可证制度，且在战时必须由人民防空指挥机构统一调度、无偿使用，任何单位和个人必须无条件服从，不得干涉和阻挠。

综上，除车库的权属可不归属于业主以外，而由特定人（如开发商）或部分业主享有以外，地面露天停车位和架空层、屋顶平台及地下人防工程改造的车库，其权属均应归属于业主所有。

五、对住宅小区停车位权属《物权法》相关规定的分析

（一）利益权衡基本合理

在住宅小区停车位所有权归属的问题上，开发商和小区业主双方利益往往是对立的，这就要求通过适当的法律约定对双方的利益进行制衡。从这个角度而言，笔者认为《物权法》第74条的规定其实是一个合理的尝试。该规定并未对住宅小区停车位的归属作出强制性的划定，而是可由双方当事人就此进行约定。由此规定可以看出，在小区停车位权属的问题上的两种权属模式得到了我国物权法的认可，这和国际上大多数国家的做法是相一致的。从国外的立法和制度来看，对于小区停车位归属，没有哪个国家仅以一种约定的方式来处理权属问题的，而多数以法定为先，解决公平问题，以约定为补充，解决效率问题。由约定解决停车位的归属，就是通过市场机制来解决纠纷，将决定权交给了市场，用市场经济的杠杆来“协商”，通过交易，在住宅小区停车位的归属上达到各方利益的最大化。从更加长远的角度，考虑了作为商人的开发商必定以追求最大的商业利益为目的，当其在建地下车库时进行了必要的投资，如果仅按照停车位作为建筑物的附属设施，归业主所有的观点，必定会造成开发商在兴建住宅时无需考虑停车位

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的建设，最终侵害的依然是业主的利益。为了刺激开发商多建停车位建好停车位，立法者在《物权法》定稿时将车位的归属和使用交由了开发商和业主双方约定。

但笔者认为，在法律尚未对住宅小区停车位分类划分清晰之前，而依赖于不平等的利益双方对住宅小区停车位进行“约定”，难免会产生“约定”的不公平和强势方思
维的恣意。据于2007年11月24日的央视播出的《经济半小时》报道，《物权法》实施之后，仍旧有开发商在销售合同里“约定”，小区停车位的产权都归属开发商，业主对其的使用只能通过购买或是租赁来实现。这显然是开发商想通过格式合同的方式与业主们进行半强制半蒙骗的产权利益“约定”，从而产生法律约束力，“合法”地剥夺业主
们的共有利益。因此，笔者认为现阶段各地产权管理部门有必要出台一些可具操作性的法规，以对此类“约定”进行一定制衡，起到保护弱势方利益的作用。

（二）规则体系基本合理

在充分考虑到了我国现实生活的复杂性后，虽然没有规定小区停车位的权属，我国《物权法》第74条仍规定了其确定权属的规则：首先是业主优先的原则。与开发商相比而言，大多数业主的谈判和议价能力都处于明显的劣势，所以确定业主停车位的优先权，便于保障业主的停车利益，也符合社会公平原则。其次是遵从双方约定的原则。市场经济条件下，事件当事人无可争议地是自身利益得失的最佳判断者，因此尊重当事人的自主选择，不越俎代庖地替当事人进行选择则是《物权法》这类私法的应有之意。最后是未作约定或约定不明时，视为业主共有的原则。该原则仍是对业主利益的保护，因为作为计算容积率而摊入了业主购买的面积里的小区共用通道或其它场地，当然理应归属于业主共有。

（三）权利范围基本合理

就内容而言，《物权法》74条比较合理地明确了小区停车位权属的范围状态。一般理论上，依据小区停车位形式的不同其权属状态可直接予以明确，但在实务中，则必须视具体情况进行区别对待。在我国，大部分的住宅小区都达不到户均配置一个停车位的层次，也存在较大比例的不用车的业主，停车位的公共配置对其是无意义的。因此针对已归属全体业主所有的停车位，这种情况下可由业主委员会或是物业管理公司对车位的

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使用进行合理的制度安排，以实现有车者对无车者的补偿，从而保障小区所有业主的利益，最大化地体现利益平衡。本质上，利益主体根据一定的方式和原则对利益进行选择、衡量，而相伴这一过程的，必然是不同利益主体之间的利益冲突，这种冲突通常是难以通过利益主体自身调和来解决的，所以必须要借助于法律的制度安排。在解决利益纠纷时，根据利益平衡原理，借助法律的制度安排，不断综合考量利益的主次地位及位阶，使总体的社会利益实现最优化，在产权明晰的基础上才不会造成各方利益的失衡和预防纠纷。总之，立法的关键并不是专门针对某一利益群体而提供特别的保护，而是从现代的法制精神出发，制定清晰的规则来确定权利范围和其归属，从而达到维持相关利益的某种平衡或协调。21

（四）约定优先存在隐患

《物权法》的草案中曾规定，住宅小区的停车位在没有约定或约定不明确的时候，法当推定为归属业主所共有。停车位由谁使用、归谁所有，可由当事人以自行约定的方式来确定，开发商可以随商品房出售，也可以出租，当然也可以附赠给业主。但是在最终通过的《物权法》中没有保留这一条款。之所以这样的结果，究其理由在于：第一，开发商在经济上和信息上具有绝对的优势地位，建造商品房的成本也完全由其掌握，因此由开发商提供停车位的归属证明则是轻而易举的事情，实务上只要开发商愿意，住宅小区停车位产权归属的问题便不存在争议的可能。第二，通常房屋销售合同是开发商单方起草的格式合同，开发商完全可通过格式条款来确定停车位的归属。如果在合同中没有停车位归属的规定，或是因为约定归属而发生争议，本可以按照合同解释规则，作出不利于开发商的解释，推定开发商是放弃主张停车位权利的。但是，参照第一条，开发商在法律诉讼中仍能够通过提供停车位的归属证明来弥补其在格式合同中所“遗漏”的“约定”，仍形成对业主不利的局面。所以，《物权法》即便确立了“约定不明则归属业主共有”的原则，在法律实践中也恐怕必将成为一纸空文。因此在目前商品房处于“卖方市场”的格局下，强势的开发商完全，可以轻易借助“约定优先”原则，“约定”住宅小区停车位归其所有，而这正是不少法律专家对《物权法》中没有明确业主共有原则所抱有的最大的担忧。

21顾闻：“居民小区车库权属的法律探讨”，《法制与社会》，2007年第12期，第28页。 21

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因而在实践中《物权法》第七十四条的规定究竟应该如何去应用，并解决其规定方面存在的不足和缺憾呢？

第一，作为最重要的一部私法法律的《物权法》，私法最基本的“契约自由”原则，也即上文所提及的“约定优先”原则，应当首先被遵循。但是正如上所述，由于《物权法》立法时以“宜粗不宜细”的宗旨，导致“约定优先”这一契约自由原则的规定过于“原则”，往往在实践中因“契约自由”，反而背离正义的目标，蜕变成契约不正义的现象，例如交易中业主处于劣势地位，在约定时就会出现对业主不利的“约定”。因此笔者认为必须加快《物权法》实施细则制定工作，完善并细化法律条文，各地应相应制定和修改配套的法律法规，从而将“契约自由”装入编条粗细合理搭配的法律篮筐中，让该项原则确确实实地起到平衡当事人的利益冲突的作用。

第二，“首先满足业主的需要”的原则应该得到有效的贯彻落实，从而确保住宅小区停车位的公共配套功能的保持。但究竟怎么才算是应当首先满足业主的需要?现实中热点问题层出不穷地出现。有种观点认为，“首先满足业主需要”的界定，应该是指开发商在修建了停车位之后，不能高价卖给第三人，而必须先将其出售出租给业主；而另一种观点认为业主仅是在同等条件下对小区停车位享有优先购买权或优先承租权。前一种思路对于开发商而言是一种过于苛求，如果没有合适的处理机制，开发商合理的利益不能得到有效的保证，难免会与业主之间展开无休无止的斗争，或是影响开发商配套建造停车位的积极性、反而从长期而言影响住宅小区建设质量档次的提高。而后一种观点中，开发商则很容易借助“同等条件下”这一约定，来规避“应当首先满足业主需要”条款的约束，从而将物权法原本保护业主的目的悬于空中。比较而言，笔者认为可通过优化传统的优先承租权、优先购买权制度的方式来解决这一难题。既然优先购买权的规定缺陷在于“同等条件”的含义可任由开发商进行解释，从而使开发商轻易规避法律，那么将“同等条件”由业主委员会和开发商事先共同协商定义，或是先由产权管理部门先行予以规定细则，或许就是实现“应当首先满足业主需要”的较佳途径了。

第三，《物权法》第七十四条的规定需要立法者不断通过细化的规定和配套法规的方式来逐步实现其立法的目标。对于现行许多社会问题是很难通过一部法律几个条款在短时间内全部解决，既然解决不了，当下不如作模糊处理，等待将来时机成熟再制定完善细化条款，或者采用司法解释、地方性法规去规定和操作。比如2008年3月20日，《关于发布〈广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定〉的通知》采用了以上观 22

住宅小区停车位权属问题研究

点，为保持小区整体的生活环境，维护和推动社会和谐、稳定发挥了积极作用。

六、结语：完善住宅小区停车位权属问题之思路

《物权法》实施两年后的今天，由于住宅小区停车位而造成的开发商与业主的产权纠纷和使用方面的矛盾并未得到有效的化解，两者之间在现实生活当中利益相互对立的状况和“卖方市场”所造就的开发商的强势地位也决定了通过双方协商“约定”对住宅小区停车位所进行产权安排只能是出现有利于开发商的结果，导致作为小区配套设施的小区停车位难以实现其配套功能和公共用途，反而成为开发商对业主进行长期经济利益剥夺的工具。

鉴于此种事实，并综上所述，笔者建议，在不违背物权法的前提下，由最高人民出台司法解释或由各地应尽快出台地方性法规，采取立法与约定相结合的方式，比如可借鉴地区法定停车位、自由增设停车位、奖励增设停车位的分类方式，参照世界各国的立法实践经验，立法确定小区车位、车库的归属分类。着重解决小区车位车库配套设置问题和共有性问题，并解决专有性问题，从而在现阶段最大程度上化解小区车位车库方面所存在的开发商与业主之间的利益矛盾。

笔者认为，解决上述问题的具体思路如下：

（一）以立法形式要求一定配套比例的共有停车位

根据各城市经济发展的状况、停车需求状况，规定自己的标准，立法强制性要求开发商在住宅及办公建筑小区的开发规划时必须配套一定比例的小区车位车库，该部分车位车库无论其性质，都不计入小区容积率，从而确保其共有性，保证车位车库的配套功能和公用功能。

（二）开发商专有的停车位可以在一定范围内转让和租赁

对于超出强制性要求的配套比例部分的小区车位车库，只要符合专有性的要求，在产权登记部门进行了确权登记的，开发商可以拥有其产权并进行转让和租赁，从而鼓励开发商建多建好车库。但这部分的车位车库仍占用了小区的区划用地，仍具备配套设施

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西南大学在职攻读硕士学位论文

的性质，因此其转让应受到一定的：只能在小区业主的范围内进行转让，从而进一步保障业主的利益。

正如我们欣慰的看到，最高人民将于今年10月1日实施的新的司法解释：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。”22此款所指的配置比例，是指规划确定的建筑区域内，规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。在此，我们可以解读为：“应当首先满足业主的需要”是指：
1．按照配置比例满足，超出比例的可不予以满足，对外处置；
2．满足的方式可以灵活，包括售、租、赠等，可以混合使用各种满足方式。

其原因在于，规划确定的配置比例，具有法定性和确定性的。当业主在购买专有部分的时候，也确定知晓。假如按照规划确定的配置比例，业主已经租赁或者购置了停车位，实务中就应当认定其的需要，并已经得到了“首先满足”。否则，任由其发展，必会有出现某些特定业主对停车位提出过度主张的可能。

正如我们所了解的，停车位纠纷的处理是一个社会热点和难点，极具复杂性，最高院司法解释的规定虽然还只有些微原则，但思路是明确的。在今后的审判实践中，依据司法解释确定的大原则，可以结合产生纠纷的具体情况，寻找思路和突破口，妥善处理相关案件。不断积累丰富的审判实践经验，待其足够之后，就可择时机再对新情况、新问题申请单行批复。

（三）明确停车位的费用分摊机制

通过立法要求开发商从立项开始，即应对此类设施单项，将此类附属设施的材料费、人工费单独计算，而后将此类费用分摊进房屋价格中。小区业主使用车位、车库存在的使用费用，开发商租售属小区业主共同所有的车位、车库存在与业主的利益分配，这一系列的问题，都应在法律中有明确规定。

（四）业主对停车位的处分也应当受到某种

首先，专有停车位应借鉴美国模式，必须向本建筑区划内业主处分，而不能向本区

22参阅最高人民《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条。 24

住宅小区停车位权属问题研究

以外业主出售。其次，购买者购买到的所有权是不完全的，即如果其房屋出卖不再具有本区业主身份时，其对车库、车位的所有权必须随房屋一同转移；最后，业主出售车库、车位获得的对价款，可以纳入房屋维修基金或者做公共支出。

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