2011年成都秋季房交会总结

2011年秋季房交会总结

一. 秋交会概况

 展会概况

2011年10月2日-10月6日，以“住成都，好安逸”为主题的第38届成都市房地产交易会于在成都世纪城新国际会展中心举行。本次房交会共有129家开发商233个项目参展。参展项目涵盖商品住宅、写字楼、商业用房、保障房以及二手住宅等多种物业类型。

本次展会共设6个展馆，展场面积超过7万平米，规模较之春季房交会有所扩大。其中，1号馆为郊县馆，同时包含部分代理公司及品牌中介展区，2号馆为商业馆，3、4号馆是品牌馆、5号馆地铁馆、6号馆家装建材馆。此外，在3、4号馆连接处设臵保障房项目集中展示区及公积金咨询服务中心。

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 秋交会背景

本届房交会是在宏观依旧严厉，信贷持续紧缩，以及市场持续低迷的情况下举行的。市场的、金融及市场环境都较为严峻。  方面：严厉，短期难以松动

自限购实施以来，投资及改善性需求进一步被遏制，2011年7月开始，二三线城市也逐步纳入限购范围。在抑制房价过快上涨目标之下，市场在较长时间内仍将处于高压之下，力度短期内难以放松。

 金融方面：信贷紧缩，购房成本上升

受到通货膨胀的影响，实施紧缩的货币，存款准备金率的多次上调导致信贷资金前所未有的紧张。无论首套房还是二套房均面临首付提高、利率上浮的境遇，二手房则基本停贷。信贷紧缩造成的购房门槛及成本上升，在较大程度上抑制了购房者的臵业积极性。  市场方面：成交量下挫，市场持续低迷

宏观持续作用下，成交量大幅下挫，市场处于低位徘徊期。购房者出于对房价下降的预期，保持观望态度，购房意愿下降。由于蓄客不足，不少项目也被迫推迟开盘。受到销售低迷的影响，土地市场供地紧缩，住宅用地屡现流拍。

二．参展情况分析

 房企积极参展，主城区郊县持平

本次房交会共有129家开发商，233个项目参加本次房交会（原定项目241个，实际参展233个）。参展项目比上届房交会增加9个。房企积极参展，展会规模较之此前房交会有所扩大。其中，主城区项目113个，郊县项目120个，二者数量基本持平。

图1：主城区及郊区县项目数量（2009年秋交会-2011年秋交会）

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展示性项目增加

参展的在售项目1个，展示性项目达79个，展示性项目呈现一定比例的增加。受到整体市场环境低迷的影响，开发商也保持观望态度，由于前期蓄客量不够，推盘较为谨慎。多个原计划上半年开盘的项目推迟到房交会之后开盘，展示性项目比重明显增多。银泰泰悦湾、保利康桥、绿地锦天府、雄飞中心等均为展示性项目。

图2：展示性项目及在售项目数量（2009年秋交会-2011年秋交会）

 物业类型丰富，涵盖面广

本次房交会以住宅为主，153个在售项目中，包含高层住宅的项目97个，占据市场绝对主导地位。

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由于郊县项目较多，包含别墅、多层等低密度产品的项目也分别达到26及23个。除了住宅项目，本次参展项目也包含部分写字楼、商务公寓、商业用房等商业地产项目。其中，在售的写字楼项目8个，商务公寓13个，商业用房15个。随着近年商业地产开发量的大幅上升，市场关注度不断上升，商业地产项目参展数量也明显增加。

图3：项目建筑形态及物业类型情况（2011年秋交会）

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主城区城南、城西项目集中

主城区参展项目主要集中在城南及城西，城南参展项目为36个，城西达27个，城西参展项目数量出现较大上升，城西金沙片区及光华大道沿线楼盘较为集中，市场竞争也较为激烈。相比之下，城中及城北项目依旧较少，并且未来1-2年内后续供应乏力。 图4：主城区各方位分布（2009年秋交会-2011年秋交会）

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 双流、郫县领跑郊县

随着轨道交通建设的逐步完善，郊区项目关注度升高。大成都范围内120个项目参展主要集中在双流、温江、郫县、新都、龙泉等近郊区。其中双流及郫县参展项目为34个及21个，受到地铁带来的外溢效应的影响，两地房地产开放进程加快，在郊县中占据重要地位。 图5：郊县项目分布（2009年秋交会-2011年秋交会）

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清水房依旧为主流，精装比例有所上升

根据1个在售项目统计，清水房占据82%的比重，依旧是市场主流，但精装房比例达到12%，多为精装商务小户。此外，约有6%的项目为混合型，例如北城天街、蓝光SOFA等项目同时提供清水房及精装房供购房者选择，也有项目针对不同的产品采取不同的装修策略，销售较为灵活。总体上精装房比例有所上升。

图6：精装房项目情况（2011年秋交会）

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 主城区高性价比项目抢占市场

主城区参展在售住宅项目中价格段10000元以下项目占比34%，较上届房交会有所减少。价格段6000-8000元及8000-10000元项目占比均为31%。目前市场以首次臵业刚性需求为主，对于性价比较高、价格优势较为明显的项目更倾向于参加房交会。 图7：主城区项目价格情况（2009年秋交会-2011年秋交会）

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郊区中低价位项目增加

郊县情况与主城区相类似，10000元以上项目在本届房交会中占比也明显减少，此类项目均为包含别墅产品的项目，价格普遍较高。在售项目价格主要集中在5000-6000元之间。郊县项目凭借较低的价格、较好的居住环境吸引购房者。

图8：郊县项目价格情况（2001年春交会-2011年秋交会）

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 优惠力度有所加大

房交会优惠方式较多，如推出特价房、直接的价格减免，交诚意金抵购房款、团购优惠、送物管费等。整体来看，优惠幅度有所加大。按揭优惠幅度集中在2%-4%，一次性付款优惠幅度集中在4%-8%之间，相比上届房交会多1-3个点优惠，力度有所加大。

表1：部分项目优惠情况（2011年春交会-2011年秋交会）

项目 万科金色领域 保利花园 保利心语花园 北城天街 蓝光SOFA 中大君悦金沙 春交会价格 （元/㎡） 9900 8500 8500 10000 9500 9000 春交会优惠 按揭1.5%，一次性2% 按揭1%，一次性4% 按揭1%，一次性4% 按揭1%，一次性2%，房交会1% 按揭2%，一次性3% 按揭免3年物管费，一次性免5年物管费 秋交会价格 （元/㎡） 9100 8200 7500 精装10000，清水7800 精装9300，清水7600 9000 2011秋交会优惠 按揭2.2%，一次性4% 按揭、一次性均3%，免一年物管费 按揭1%，一次性4%，总价优惠25000元 按揭3%，一次性5% 按揭4%，一次性7% 按揭4%，一次性7%  信贷严厉，首套房利率基本上浮

由于银行资金紧张，信贷持续紧缩对市场影响不断加大。根据中原对129个在售项目的调查显示，首套房贷款利率保持为基准利率的项目仅35个，占比27%，上浮5%-10%的项目最多，为86个，约占67%比重。首套房的利率上浮已经发展成为市场的普遍现象。 图9：首套房贷款利率情况（2011年秋交会）

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 品牌开发商阵容强大

本次展会吸引了万科、保利、龙湖、华润、绿地、蓝光、臵信等一大批品牌房企的参展，阵容较为强大，但是也有部分开发商如中海、九龙仓等缺席本次房交会。7大品牌开发商展出36个项目，约占总参展项目的15%，市场集中度较高。

表2：部分品牌开发商参展及优惠情况（2011年秋交会）

开发商 保利 参展数量 9 参展项目 主要优惠方式 保利心语花园、保利城、保利公园19目、保利中心、保利花园、保利香槟国际、总价额外优惠5000-25000 保利拉斐庄园、保利康桥、贝森公馆 长岸堤香、逸景苑、逸都丹郡、芙蓉青城、牧山丽景、丹郡生活广场、臵信逸都、学府部分项目最高优惠12% 杏林 弗莱明戈、北城天街、时代天街、世纪峰景、小院青城、长桥郡、悠山郡 蓝光SOFA社区、云鼎、峨秀湖国际社区、锦绣香江国际社区、四叶城、金楠府、锦绣城 万科金色领域、国宾首府、魅力首府、金润华府、海悦汇城、五龙山 华润紫云府、翠林华庭、凤凰城、橡树湾、金悦湾 绿地圣路易名邸、新里柏士公馆、绿地国际花都、绿地世纪城、锦天府 部分项目推出特价房，优惠幅度3-7% 优惠幅度4-10% 优惠幅度2-6% 部分项目推出特价房 特价房优惠为主 臵信 龙湖 蓝光 万科 华润 绿地 8 7 7 6 5 5  保障房项目大力推进

主城区东洪广厦、荆竹苑、胜天人居、清溪雅筑4个保障房项目集中展示，包含廉租房、限价房，经济适用房在内约11060套房源。此外，清江美庐在内的十余个项目的保障房数量达21055套。根据计划，成都市2011年建设各类保障性住房建设目标为5.2万套，其中廉租住房8000套、经适房5000套、限价房5000套、公租房34000套。据报道截至房交会前，开工建设各类保障性住房52210套，已超额完成任务。

表3：成都市部分保障房项目情况 保障房类型 廉租房 限价房 经济适用房 项目 清江美庐、胜天雅筑、隆兴嘉苑、翠屏北里、东城美地 锦尚春天（A区）、锦尚春天（B区）、锦尚天华、城投三号地块、城投二号地块、千万间 清江美庐、隆兴嘉苑、翠屏北里 套数 7055 9000 5000 四川中原物业顾问有限公司 地址:锦江区大业路6号财富中心C座27层 电话：867688 传真：86767658 9

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三．房交会成交情况分析

根据业内数据，10.2-10.6日主城区认购1224套，郊县认购约1270套。主城区认购数量与每周1000余套的成交量相比，大致相当。

图10：秋交会成交情况及对比（2011年秋交会）

由于2011年以来不公布房交会成交数据，但是与2009年及2010年秋交会4000-5000套的成交数据对比，本届房交会1200多套的成交量与正常成交数据相去甚远。 表4：历届房交会主城区成交情况对比 项目 商品房成交套数 二手房成交套数 合计成交套数 09年春交会 4936 623 5586 09年秋交会 4581 290 4871 10年春交会 1000 200 1200 10年秋交会 5250 867 6117 11年春交会 —— —— —— 11年秋交会 —— —— 1224 从单个项目来看，性价比较高的项目成交情况较好。由于较多项目集中在房交会节点开盘，成交量较为可观。

表5：部分项目成交情况（2011年秋交会） 项目 万科金润华府 蓝光SOFA 华润凤凰城 华润紫云府 成交套数 16 71 62 76 项目 保利心语花园 蓝光锦绣城 宏达世纪锦城 金牛新都会 成交套数 86 14 48 21 四川中原物业顾问有限公司 地址:锦江区大业路6号财富中心C座27层 电话：867688 传真：86767658 10

为您·我做到 四川中原市场研究中心/2011/10/10 青秀城 君汇上品 美年广场 72 105 50 龙门镇 中大君悦金沙 花样城 30 56 70 四．总结及市场预判

 总结：房交会冷清收场

 房企积极参展，中低价项目抢占市场

本次秋季房交会共有129家开发商233个项目参展，开发商借助房交会宣传促销的积极性依旧较高，展会规模较上届房交会进一步扩大。无论是主城区项目还是郊县项目，万元以下中低价位项目占比提升，契合目前刚性需求为主的市场需求特征。

 优惠幅度有所加大

多个项目价格价格保持坚挺，并没有明显下调，但优惠的力度有所加大。开发商为了抓住房交会时机快速回流资金，在价格方面优惠幅度有所加大，以此达到以价换量的目的。

 人气不足，成交平淡

本次房交会人气不足，不少展位显得较为冷清。在限购、限贷持续作用，银行信贷紧张造成购房成本普遍上升，加上购房者预期房价下跌等因素影响，仍有较大部分购房者保持观望态度，成交量也难以出现较大突破，整体表现平淡。 

预判：市场短期难以回暖

较多项目集中在房交会前后集中推盘，受到供应增加以及优惠促销力度加大的影响，未来数月内成交量也将受到明显拉动，供需将出现较大程度回升。但是这并不是真正的市场回暖，在外部环境保持不变的情况下，购房者将与开发商将展开深度博弈，市场整体低迷的情况短期内仍然难以改变。

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