小产权房交易纠纷的解决方法

小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，产权证由乡或村颁发，存在诸多风险，如没有房产证、拆迁难补偿、质量难保证、配套不完善等。处理小产权房拆迁纠纷时，应认定所有权归集体经济组织或宅基地使用人，同时根据相关法规，违法建筑不予补偿。

法律分析

一、什么是小产权房

小产权房，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡或村颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。乡镇发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。2013年11月22日，国土资源部、住房城乡建设部下发紧急通知，遏制违法建设、销售“小产权房”。

二、小产权房交易有什么风险

“小产权房”存在诸多风险，如下：

一是没有房产证。这是最大的问题，不受法律的保护。这类住房是建在集体土地上的，不允许对外销售，没有法律保障。也就是说，购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。这是由国家的法律和土地的使用性质所决定的。

二是拆迁难补偿。购房者虽然双方签有购房合同，但却属无效合同。小产权房除了不能办理房产证外，还是违章建筑，有被拆除的危险，业主也得不到安置补偿。

三是质量难保证。房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。

四是配套不完善。这些房子几乎都没有暖气、天然气等配套设施。而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。

五是遗赠也麻烦。由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。借新农村建设、旧村改造名义，是“小产权房”目前普遍的运作模式，具有打擦边球的性质。一位业内人士还透露，因为没有办理相关手续，所以这种房子房价一般都很低，有些开发商是“打一换一个地方”，一旦清盘，兑现不了承诺马上撤离，后续引发的许多麻烦都甩给购房者。

三、小产权房拆迁纠纷如何处理

第一，小产权房的性质是属于履行了审批手续的房屋，但是集体经济组织在安置本集体民过程中擅自扩大了销售对象。在此情况下，应首先认定所涉房屋的所有权是属于农村集体经济组织所有，或者属于宅基地使用人所有，拆迁安置补偿的利益，只能由所有权人即集体经济组织及其成员享有。

第二，小产权房是属于违法建筑。对于这种情况，根据《城市房屋拆迁管理条例》第22条第2款“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿”的规定。

结语

小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，产权证由乡或村颁发。然而，这种房屋存在诸多风险。首先，没有房产证，不受法律保护。其次，拆迁难补偿，购房者无法得到安置补偿。此外，房屋质量难以保证，配套设施不完善，遗产继承也存在问题。对于小产权房拆迁纠纷的处理，应确定所有权归属于集体经济组织或宅基地使用人，并根据相关法规对违法建筑进行拆除，不予补偿。

法律依据

中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第五节 中介服务机构 第五十七条 房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。

商品房销售管理办法：第一章 总则 第二条 商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。

商品房销售管理办法：第一章 总则 第一条 为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。