物业常见问题解答

物业常见问题解答

物业常见问题解答

1、房屋专项维修资金使用原则

根据房屋专项维修资金使用管理的法规规定，房屋专项维修资金只能用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造，不得挪作他用。

2、房屋专项维修资金使用类别

类别资金使用的基本要求

一般情况使用

建筑区划内物业共用部位、共用设

施设备保修期满后，应该由业主承担的

维修、更新及改造。

制定《成都市房屋专项维修资金使

用方案》并经工程涉及分户范围内专有

部分占建筑物总面积三分之二以上业

主且占总人数三分之二以上的业主同

意。

备用金使用

维修资金备用金是指，设立了业主

大会的建筑区划，经专有部分占建筑物

总面积三分之二以上业主且占总人数

三分之二以上的业主同意，在专项维修

资金中确定资金比例或一定金额用于

物业服务合同约定应由业主自行承担

的共用部位、共用设施设备小规模的应

急维修使用资金。

维修备用金可由业主采取自筹方

式建立，也可按不高于15%的比例从建

筑区划开发建设单位已缴存的维修资

金中列支。

应当符合备用金建立的额度及使用范

围。

紧急情况使用

建筑区划内的物业共用部位、共用

设施设备发生危及自然人生命财产安

全等紧急情况或严重影响业主、物业使

用人生产生活秩序，为维护公共安全、

保障共用部位或共用设施设备的功能

正常，需要立即对其进行的维修、更新、

改造的事项。

以建筑区划为单位制定紧急使用

预案，并经专有部分占建筑物总面积三

分之二以上业主且占总人数三分之二

以上的业主表决同意。

维修资金的紧急使用应当符合紧

急预案的规定。

3、责任主体

1、责任主体：指房屋专项维修资金使用方案制定及使用决策管理的直接责任人。

2、申请使用房屋专项维修资金备案办理的责任主体：

（1）业主委员会

（2）维修、更新、改造事项涉及的相关业主

房屋专项维修资金使用备案办理的申请人：业主委员会、受委托的物业服务机构或专业维修机构。

物业区域不同的管理形态备案的申请人

有物业服务机构且成立业主大会的物业区域

业主委员会、受托的物业服务机构或专业维修机构

1、有物业服务机构，未成立业主大会的物

业区域

2、有物业服务机构且成立业主大会，业主委员会不履行职责的物业区域

受托的物业服务机构或专业维修机构

无物业服务机构，未成立业主大会的物业区域

事处、乡（镇）或受相关业主委托的专业维修机构

房改售后公房公有售房单位

4、制定使用方案

实施物业管理的建筑区划，物业服务机构应当协助业主委员会、维修工程涉及的相关业主制定维修资金使用方案；业主自行管理并设立业主大会的建筑区划，可由业主委员会制定；未设立业主大会或业主委员会不履行职责的，可由维修工程涉及的相关业主委托物业服务机构或施工单位进行制定。

从事消防、安防、房屋结构、电梯维修施工的单位，以及参与维修工程项目的咨询、监理、审计、公证等相关机构应当具备相应的资质。以上单位可以从本市房产管理部门公告的物业服务相关机构名录中抽选，也可以通过招标等其他合法形式确定。

5、业主表决意见的形成

（一）表决规定

同一建筑区划内有两幢以上建筑物的，可根据维修工程实际，以幢或单元为单位组织其全体业主进行表决。经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

业主为法人、其他组织的应书面委派代表参与表决。业主参与表决有困难的，可以书面委托代理人行使表决权；已送达的表决票，业主或业主代理人在规定期限内不反馈意见或者未提出反对、弃权意见的，是否认定为同意可以在建筑区划管理规约中明确规定。对拒付物业服务费、不缴存维修资金的业主，可在管理规约、业主大会议事规则中对其表决权予以约束。

（二）表决方式

（1）集体表决

通过会议形式收集相关业主意见。

（2）书面表决

通过业主纸质签名方式收集相关业主意见。

（3）网络表决

按《成都房屋业主投票表决平台使用规则》，通过“成都房屋业主投票表决平台”收集相关业主意见。

（4）手机短信回复

成立业主大会的建筑区划，在进行表决时可选择通过手机短信的方式收集相关业主意见。应当按表决日期提前15个工作日告知相关业主，告知内容包括投票表决的事项和回复的手机号码。相关业主可根据投票表决事项进行回复，回复意见经业主委员会（未设立业主大会的建筑区划需事处、乡（镇）或社区证明）及2名以上业主代表共同证明后（或选择公证机构进行公证）记入本次表决票数。投票结束后进行投票结果的公告，公告期不少于5日。

（5）电子邮件回复

成立业主大会的建筑区划，在进行表决时可选择通过电子邮件的方式收集相关业主意见。应当按表决日期提前15个工作日告知相关业主，告知内容包括投票表决的事项和回复的电子邮件地址。相关业主可根据投票表决事项进行回复，回复意见经业主委员会（未设立业主大会的建筑区划需事处、乡（镇）或社区证明）及2名以上业主代表共同证明后（或选择公证机构进行公证）记入本次表决票数。投票结束后应及时公告投票结果，公告期不少于5日。

（三）计票方式

（1）业主表决票数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一票计算（比如“一套房屋为一个专有部分”）。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同

一买受人

拥有一个以上专有部分的，按一票计算。

（2）表决面积按专有部分面积计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按专有面积总和计算。

（3）表决可同时选用两种以上方式，表决结果合并计票。

物业管理常见问题解答

6、从什么时间开始计收物业管理费？

按约定日期办理交房手续的，从办理交房之日起开始计算；未按交房手续约定日期拖延交房的，以开发商发给业主的“收楼通知书”上标明的交房时间的次月开始计收物业管理费。7、售楼时的承诺没有兑现，我可以不交物业管理费吗？

不可以。因为物业管理公司与开发商是各自具有法人资格的公司，物业管理费是用于小区物业服务的，是物业公司用于保证和维护小区物业服务正常运行。物业公司可以帮助业主、物业使用人按投诉程序向开发商/有关部门反映投诉，争取尽早解决，但物业管理费仍需支付。

8、业主办理了交房手续但没有入住，也要交纳物业管理费？

是的，要缴纳物业管理费。因为在法律意义上来讲，该单元的所有权已经由开发商移交到了单个的业主手中，物业管理公司已经为该单元提供了公共性的物业管理服务（比如

设施设备的养护、清洁绿化等服务），而您没有入住，是您自愿放弃了享受服务的权力，所以，您是要交物业管理费的。

9、房屋未装修，入住前是否要交纳物业管理费？

只要房屋已交付，无论业主是否入住，都要交纳物业管理费。因为物业公司已经开始提供服务。物业公司并不是为一个或几个业主服务，而是为整个小区提供服务，物业管理公司与业主的合同关系是一对整体业主的合同关系。物业管理费是用于整个小区维护保养、维持小区正常持续运行所必须的费用，并非物业公司的经营性收入。如果一个或多个业主不交物业管

理费，必然导致物业管理费入不敷出，物业公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继，导致全体业主的共同利益受损。

10、因开发商遗留问题，业主是否可以拒缴物业费？

不可以，开发遗留问题是业主和建设单位之间的问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆，业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理。即使结果未能，也没有理由以此拒交物业费。

11、若是房屋出租，物业费由谁来交纳？

出租房屋时，物业服务费用的交费义务为业主，如果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，从其约定，业主负连带交纳责任。

12、因房子质量问题，业主能否拒交物业费？

房子质量问题是由开发商造成的，不属于物业管理公司负责的范畴，因物业管理与房屋买卖是两种不同的的法律关系，物业管理公司与开发商是两个不同的企业法人，业户一般不应该因开发商的问题而拒绝交付物业管理费。业户只要实际接收了物业，在拥有该物业的过程中已享受了服务，就有缴交管理费的义务，对于房屋质量缺陷，业户可另行与开发商协商维修。

13、业主要求在自家花园建造亭子、假山、湖边围栏，该怎么回复？

答：为了保障业主购买的物业得到保值和增值，及配合小区景观的统一，发展商根据本楼盘的特色设计了亭子款式让业主选择，业主可根据款式挑选其中的一款自行找施工单位进行设计施工，但施工前必须到物业公司客户服务中心申报批准后方可进行。总的要求：无论亭子、假山、园林、防护栏、须做到与环境和谐自然。

13、物业管理费的服务内容：

1、房屋共用部位的维护和管理；

2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；

3、环境卫生管理；

4、交通秩序的管理；

5、车辆停放管理；

6、治安防范管理；

7、公共地方绿化验室维护和管理。

14、二次装修服务费是指提供哪些服务？

答：二次装修服务费是由装修公司自行缴交；此费用包含的服务内容有：

1、装修人员生活垃圾清运费；

2、审图费（除职能部门审核费）；

3、施工人员进出管理；

4、施工人员留宿管理；

5、安全施工管理；

6、现场施工巡查；

7、装修配合：如智能化安装及改造、绿化改造、水电安装改造等（此项不包含安装主工程改

造费用及有善于门的联络费）

8、装修环境污染的管理；

9、装修对楼道造成的维护（洋房）。

15、为什么只能选用开发商提供的凉亭及雨蓬方案？

答：进行私家花园园林小品施工建筑时，只能选用开发商提供的凉亭等园建方案，是因为，园区目前还在开发建设中，还没有通过园区的整体综合验收，开发商提供的凉亭等园建构筑建是通过建设规划部门审批备案的，故不会影响园区的整体综合验收，如业户坚持要选用自己的园建方案，则须报建设规划部门审批同意备案。另一方面，开发商提供的雨蓬方案，只

是为某些户型的生活必须而设的。（如解决某些户型晾晒衣服务问题）

16、如业主提出房屋面积与合同不符，该怎么办？

答：对此问题，房地产公司始终依照有关管理规定及预售契约的有关约定，按照《广东省商品房买卖合同》细则执行；商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积为准；产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差、下同），双方可按以下原则处理：1．差异值为+0.6%以内(含本数)的,买卖双方不作任何补偿；

2．差异值为+0.6%以上（不含本数）至+3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；

3．差异值超过+3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。

面积差异百分比= 产权登记面积—合同约定计价面积X100

合同约定计价面积

17、关于业主自行装修后，房屋出现装修的问题，要求发展商维修？

答：有的业主收楼后自请装修队装修，由于设计不合理，出现这样或那样的问题，要求发展商进行维修；根据《广东省商品房买卖合同》的有关规定，业主自行装修改变的部位及增加的项目不在保修范围内；而且保修期限内，在因用户使用不当或擅自改动房屋结构、设备位置或不当装修等造成的质量问题及其他损失，一概由用户承担责任。另因自然灾害及社会因素等不可抗力造成的质量问题，发展商不承担责任。对此，虽然责任在业主，但当业主要求我司处理遗留问题时，我司仍采取积极的态度，并协助业主尽快维修，但此维修是有偿的服务。

18、对于业主投诉于新闻媒介时，该怎么办？

答：对于社会各界特别是新闻媒介的监督，公司一向以来均是持欢迎的态度。我们相信，只有通过社会各界的大力支持与监督，才能促进公司不断地完善工作、不断地取得进步。对于小区有新闻媒介的采访及报道时，应立即通知上级领导；同时，我司也均予以积极的配合，

并希望新闻单位能够在充分了解双方立场和观点的前提下，给予客观公正的报道。

19、业主要求亲见物业公司总经理进行投诉，该怎么办？

答：对业主的投诉，经办人员要热情接待，耐心听取业主的投诉并做好对业主的工作，尽量不要把矛盾上交。若业主非见总经理不可，则要进行预约。预约前做好几件事：

1、填写：“投诉接待日预约单”

2、整理好有关资料。包括：

（1）业主资料：姓名、居住单元、投诉时间、投诉内容及要求；

（2）处理情况：职能部门的调查情况、处理意见、处理过程是否有变化，解决了什么问题，尚有什么问题未能解决？是什么原因？

3、把预约单和资料送交总经理，请总经理定接见时间，然后回复业主。

4、根据总经理的处理意见及决定，进行跟踪处理，直至落实。

20、管道跑冒滴漏的维修、供电管线等共用部位和共用设施的维修等问题:

1、保修期内:对于供暖管线、屋面防水等在其保修期限内,存在质量原因的,应由房地产开发商协调施工方尽保修义务予以处理;

2、保修期过后:应按其分工规定各自承担相应的维修养护工作。根据《青岛市物业管理企业与专业单位管理服务职责分工的规定》第规定:“供热设施管理。实施城市集中供热的设备、设施及供热管线,均由供热单位或由其委托的其他专业单位维护、管理。”;《物业管理条例》第五十二条规定“供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任”。对于暖气等相关问题若物业接受委托,应在其委托范围内承担相应的责任;未接受委托的,应由相关职能部门对其负责。

21、住宅转让时维修基金如何处理。

因买卖、赠与等发生住宅转让的，住宅受让人应当持本人身份证件、房地产权证和业主委

员会的证明，向开户银行办理分户帐更名手续。

住宅转让时，原业主交纳的维修基金剩余款额，由住宅受让人向原业主支付；住宅转让合同或者转让当事人另有约定的，从其约定。

房地产开发企业出售住宅时，其按规定代购房人交纳的维修基金剩余款额，与房屋受让人结算。合同另有规定的，从其约定。

22、物业维修费用的承担有何规定？

物业维修、更新的费用，按照下列规定承担：

（1）住宅自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担；

（2）住宅共用部位和共用设备的维修、更新费用，由整幢住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担；依照规定设立维修基金的，在物业维修基金中列支。

（3）公共设施的维修、更新费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担；依照规定设立物业维修基金的，在物业维修基金中列支。

住宅的共用部位、共同设备和公共设施属人为损坏，其维修、更新费用由责任人承担。

23、物业收费是否有规定？是按什么标准收费？

物业小区的收费的标准是物业管理企业向物价部门报批，经物价部门审批后确定的。小区物业费的收费标准取决于物业管理企业提供的服务项目、服务质量及小区的档次而定，没有统一标准。比如一些高档次的住宅小区物业费可能就高。

24、购买的商品房，房屋实测面积增加了，物业费如何交纳？

房屋的物业费是按房屋的产权登记面积，即建筑面积来收取的，在买卖合同中所约定的是房屋的暂测面积，最终的面积是以房管局测绘部门核定后的实测面积为准。

25、物业管理计费面积以什么为准？

计费面积以房产证上标明的建筑面积为准，这个建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，另一部分是公有分摊面积。对于还没有取得房产证的房屋，以开发商与购房人签