广州市某复式房估价报告案例

（一） 个别因素分析

203房复式，房地产权证为: 估价对象位于广州市xx东80号202、

穗房地证字第C2286号、穗房地证字第C2286号。估价对象周围小区、花园较多，主要有海景花园、美林海岸花园、金兴花园、粤韵庭园等。且周边有天河公园，适宜商住，有较好的发展前景，天河区将是未来广州市的文化科技、体育娱乐、商业金融中心，交通方便，基础配套设施完善（达“六通一平”）。估价对象房地产所有权人、产权证号、位置、四至等，详见表-1。

编号 房屋所 有权人 房屋所有权证号 估价设定的用途 土地使用年限(年) 位置 广州市xx东80号202房复式 广州市xx东80号203房复式 四 至 东 棠石路 南 黄埔大道中 黄埔大道中 西 住宅楼 北 住宅楼 1 王红红 穗房地证字第C2286号 住宅 68 2 王红红 穗房地证字第C2286号 住宅 68 棠石路 住宅楼 住宅楼 以下因素的存在将对委估物业的价格造成严重的影响：

（1）由于委托方评估的房地产作为资产处置，考虑物业的快速变现，其价格一般低于正常市场价格。

（二）区域因素分析 1、区域概况

待估房地产在区域位于广州市天河区。

本次评估的宗地位于广州天河区天河北，天河区是广州市八、九十年代崛起的新区，是广州东出口的交通枢纽，位于东山区与黄埔区之间，总面积147.77平方公里，人口43万。按照广州市发展的总

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体规划，天河区是广州沿珠江向东延伸带状发展的第二组团，是广州市东南部大经济规划区的重要组成部分、又是广州市正在建设的新城市中心。并且天河区是广州市历史形成的高新科研产业集中区，结合总体发展规划、天河区将是未来广州市的文化科技、体育娱乐、商业金融中心，并以广州东站—天河体育中心—珠江新城—赤岗新领事馆区为轴心构成新的广州城市中轴线。

天河新区已完善建设大量的基础配套设施，道路体系形成了以南北交通干线广州大道，东西干道黄埔大道、中山大道、天河路，以及地铁1号线组成的道路体系。区内房地产业发展起点高，已逐步形成了以天河北路和珠江新城为中心的高档商业写字楼区，并集中了不少高级住宅小区和高层住宅楼宇。商业发展也形成了以天河城为中心的消费购物区，为区内的生活生产提供配套服务。

待估宗地位黄埔大道中，黄埔大道是天河区主要交通要道，估价对象周围小区、花园较多，主要有海景花园、美林海岸花园、金兴花园、粤韵庭园等。且周边有天河公园，适宜商住，区域内基础配套设施也较为完善，有较好的发展前景。

（三）市场背景分析 1、地理位置

广州市位于广东省中南部，平面地理坐标介于东经112°57'～114 °3'，北纬22°26'～23°56'，是我国华南地区的广东省省会城市。

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2、自然环境 （1）地势、地貌

广州市土地资源数量有限，但土地类型多样，适宜性广，地形复杂，地势自北向南降低，最高峰为北部从化市与龙门县交界处的天堂顶，海拔为1210米。东北部为中低山区，中部为丘陵盆地，南部是沿海冲积平原，系珠江三角洲的组成部分。

（2）气候、水文

广州地处南亚热带，属南亚热带典型的季风海洋气候。由于背山面海，海洋性气候特别显著，具有温暖多雨、光热充足、温差较小、夏季长、霜期短等气候特征。广州本地水资源较少，人均占有量不高。全市水域面积7.44万公顷，占全市土地面积的10%，主要河流有增江、流溪河，东江流经广州市汇合珠江入海。

3、城市性质

广州市是广东省省会，我国主要对外经贸基地，国际性旅游城市，华南地区最大的商业、金融中心和政治、经济、科技、文化、教育中心，又是京广、广深、广三、广茂和广梅汕铁路的交汇点和华南民用航空交通中心，因此，广州有中国“南大门”之称。随着中国对港澳地区恢复行使主权，广州市与港澳共同促进，共同繁荣的唇齿关系将越趋明显，将进一步强化广州中心城市的作用。

4、行政区划

广州市现辖越秀、东山、荔湾、海珠、天河、白云、芳村、黄埔、番禺和花都10个区以及从化、增城2个县级市（番禺、花都去年撤

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市设区，单独出报告）。土地总面积为7434.4平方公里，人口674.14万人。广州市城区（原市辖8区）位于全市的地理中心，总土地面积为1443.6平方公里,人口约399.30万人。

5、社会经济状况

广州市全市国内生产总值达到2383.07亿元,其中第一产业94.42亿元,第二产业1041.11亿元,第三产业1247.亿元,人均国内生产总值3.45万元，人均可支配收入13967元，财政一般预算收入200.55元，财政支出240.72元，全年完成固定资产投资924.19元。广州市农业平稳发展、工业基础比较雄厚，形成汽车、机械、电子、轻工、食品、纺织、冶金、化工、建材等一批骨干企业，高新技术产业高速发展，初步形成了电子信息、生物工程、光机电一体化、新材料等领域的高新技术产业群。广州市交通便利、信息通畅、商业繁荣、金融发达，城市基础设施比较完善。

6、房地产产业

广州市房地产市场继续保持稳定、快速、健康发展的趋势，今年第一季度预售商品房、租售写字楼成交登记量明显比上一年增加。商品房、写字楼交易市场活跃，楼价市场有效需求仍然保持旺盛。

我市商品房、写字楼市场的交易活跃，与各方面的利好因素是分不开的：首先，国家继续实施一系列刺激消费的财税、金融，国家在减轻商品房流通环节的税费方面出台了一些重要措施，广州市财政、税务部门亦及时出台了一系列配套措施，对契税、营业税、土地实施了减免，在一定程度上刺激了市民以及机构购买商品

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房、写字楼的欲望；金融机构积极介入个人购买商品房、写字楼贷款抵押业务，购房及写字楼按揭迅速成为消费者购房的重要手段。从房地产市场中远期需求情况来看，住宅类及写字楼的中远期需求状况还是比较乐观的。

（四）最高最佳使用分析

最高最佳使用原则是要说明，房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。

最高最佳使用分析真正体现了房地产估价的客观性。衡量、判断待估房地产是否处于最优使用状态主有从下列方面：

1、在法律上允许（规划及相关法规许可）的前提下，即不受现时使用状况的，而依照法律规章、规划发展的方向，按照最可能的最优用途估价。

2、在技术上可行。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行估价。

3、在经济上可行。即估价价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式的估价结果。

4、土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否达到均衡来判断其是否处于最优使用状态，也就是说，估价时，把

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建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。

5、房地产与周围环境的协调性。即房地产与外部环境是否均衡或协调的问题。也就是说，估价时不按原用途估价，而按房地产与其周围环境相协调能获得大量外部经济效益的最优使用的新用途进行估价。

6、可持续发展性。即在估价时不仅要研究过去和现在的价格状况，而且还要研究房地产市场的现状、发展趋势以及政治经济形式和变化对房地产形成的影响以预测未来价格和收益变动的趋势。

如上所述，估价对象的《房地产权证》的登记用途为住宅，实际用途为办公，在此估价师认为委估对象以合法用途作为住宅用途可达到最有效利用。

（五）估价方法的选用

估价对象属于有收益的房地产，适宜采用收益还原法评估，又因类似住宅楼盘近期成交案例较多，可以采用市场比较法评估。

（六）估价测算过程 1、市场比较法 (1)比较因素条件说明

估价对象和比较实例的比较因素条件详述见表1。

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比较因素条件说明表 表1

位置 用途 交易日期 交易价格 交易情况 使用年限 价格类型 商业繁华度 区 域 因 素 基础设施 完善 交通条件 路面宽，南面有黄埔大道，交通方便 待估房地产 黄埔大道东80号202、203房复式 住宅 2003.12 待估 正常 68年 市场交易 位于黄埔大道北面，商业气氛淡 实例A 东王景花园C座高层 住宅 2003.12 均价5000元/m2 正常 68年 市场交易 实例B 华港花园沁园春高层 住宅 2003.12 均价5100元/m2 正常 68年 市场交易 实例C 东方新世界（靠中山大道）朝北 高层 住宅 2003.12 均价5200元/m2 正常 68年 市场交易 位于中山大道北面，属住宅小区内 用地，商业气氛淡 方便 完善 完善 位于黄埔大道南面，属住宅小区内 位于中山大道北面，属住宅小区内 用地，商业气氛淡 便 完善 用地，商业气氛淡 路面宽，北面有黄埔大道，交通方 路面宽，北面有中山大道，交通方便 路面宽，北面有中山大道，交通 外墙贴条形砖，铝合金窗、落地玻璃，， 外墙贴高级外墙砖，铝合金窗，客 外墙贴条形砖，铝合金窗、落地玻璃，， 墙外贴白色外墙砖，铝合金窗，客

内、外装修标 个 别 因 素 设施 布局 朝向 齐备。 复式 东南 准 地面铺普通地毯，天花、内墙：涂乳胶 厅铺抛光砖，房间复合木地板，天花、内地面铺普通地毯，天花、内墙：涂乳胶 厅铺高级地砖，房间复合木地板，天漆门：房门：空心木门面；卫生间内贴瓷片涂到乳胶，房门：夹板门加门套；卫生间漆内门：房门：空心木门面；卫生间内贴瓷内片墙：涂乳胶，房门：夹板门加门 洗手盆。 瓷片到顶洗手盆。 备。 三房二厅 北 三房二厅 西 顶洗手盆。 套；卫生间内贴瓷片到顶洗手盆。

IDD电话线路，公用电视天线，消防设施 IDD电话线路，公用电视天线，消防设I施DD电话线路，公用电视天线，消防设施齐IDD电话线路，公用电视天线，消防设

齐备。 二房二厅 北 注：华港花园沁园春高层调查到毛坯房均价为4700元/m2，考虑到与待估房地产的可比性，已加上标准装修400元/ m2；

(2)编制比较因素条件指数表

根据待估房地产与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表，详见表2。

比较因素条件指数表 表2

用途 交易日期 交易情况 使用年限(年) 待估房地产 100 100 100 100 实例A 100 100 100 100 实例B 100 100 100 100 实例C 100 100 100 100 7

价格类型 业繁华度 区 商域 因 交通条件 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 101 100 98 97 100 100 100 100 100 100 98 95 100 100 100 100 101 100 97 97 础设施 素 基内、外装修标 个 因 素 准 施 别 设布局 朝向

(3)编制因素比较修正系数表

根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表，详见表3。

因素比较修正系数表 表3

待估房地产修正 实例A 交易价格(元/平方米) 用途 交易日期 交易情况 使用年限 价格类型 区 域 因 素 商业繁华度 交通条件 基础设施 内、外装修标 个 别 因 素 准 设施 布局 朝向 修正后价格(元/平方米) 市场比较法最终 价格(元/平方米) 均价5000元/m2 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/102 100/100 100/99 100/98 5053 5206 实例B 均价5100元/m2 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/99 100/97 5311 实例C 均价5200元/m2 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/102 100/100 100/99 100/98 5255 2、收益还原法

(1)房地出租经营总收益相关资料

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