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xx酒店及酒店公寓市场概况

一、xx酒店发展现状

在“1+8”的大xx圈城市圈、“1+6”的中部崛起城市的城市发展背景中，xx市经济更加开放，开始走向国际化、专业化，商务活动日益频繁、各级别种类展会举办活跃。由此，xx酒店业也开始步入一个迅速扩张发展时期。针对不同的消费者，酒店开始进入产品细分化阶段，酒店管理更专业化。

目前，旅游饭店逐步走向国际化、特色化，全市星级酒店达140余家，其中6家五星级、13家四星级、家三星级。而2005年在建与拟建的四星级及以上的酒店就有8家（部分在建酒店基本情况如下表）。

部分在建酒店基本情况

项目名称 锦江国际集团酒店 星级 五 项目位置 江汉区建设大道707号建银大厦 A区 江汉区建设大道 汉口沿江大道 沿江大道182号 汉口范湖 航空路长江大酒店对面 武昌水果湖 武昌徐东 楼层 31 总建筑面积 44351.55 发展商 上海锦江国际酒店发展股份有限公司(与锦江国际(集团)有限公司共同投资 xx市亢龙太子酒轩有限公司 —— 郑州铁路局xx分局 首都机场集团 新世界集团 —— 湖北省电力公司 xx市亢龙太子花园酒店 明珠豪生 xx明珠酒店 —— 新世界酒店 —— 万丽大酒店 五 拟报五星 四 五星 白金五星 四星 拟建五星 —— —— 46 —— —— —— 22 —— —— 58105.06 —— —— —— 32000 此外，xx不少大规模的综合项目，如世贸滨江的“锦绣长江”、瑞安永清项目、xx体育中心、xxCBD等均设计有高星级酒店配套。

从目前xx市酒店现状看，xx酒店有以下特点：

 酒店xx三镇经济的“晴雨表”。三星级及以上酒店中，汉口有46家、武

昌有30余家，而汉阳仅几家。而xx市的五星级酒店分布在汉口相对集中的地段，四星级酒店也是最多的。武昌的授牌五星级仅五月花及东湖大厦，均高于汉阳。酒店的数量也正反映了三镇的经济发展水平。  酒店服务逐渐走高。依托于高端经济流，驻豪华酒店作商务接待是身份

与实力的象征，也是有实力的企业对员工的一种高档次的待遇。而如香格里拉、雅高、万豪、圣达特、最佳西方等一批全球著名酒店集团入驻，不仅在硬件设施服务上提高了档次，在服务水平上走向更专业化方向。

 商务行政型酒店为主。xx高档商务饭店、度假型饭店、文化休闲型饭店

等特色饭店不断涌现，大致可以看出以商务目的酒店的比例是最高的。高档的商务区，金融环境发达，吸引了不少国际性的大企业驻扎于此。这些大企业的商务关系往来频繁，给附近的酒店带来了大量的商机。  功能增强，朝多元化方向发展。随着经济的发展，酒店的社会功能也在

不断的演变。从最初的简单歇脚居住的地方变成了集旅游、商务、会展于一体的“多功能厅”，并朝多元化的方向发展。如香格里拉大饭店里就有像IBM、微软、凤凰卫视等公司入驻其间办公。

 经济型酒店开始逐鹿xx。华中重镇，九省通衢。2005年1月8日，美

国“速8”在华中地区的第一家连锁加盟店———xx扬子江速8酒店开业，引来国外、国内众多著名经济型酒店品牌抢滩xx。如今速8有水果

湖店、吉庆街店投入使用，莫泰168武珞路店已开业。而速8青山店年底纳客，法国“宜必思”、“锦江之星”、“如家快捷”也相继进入xx。  市场参与者变宽。经济型酒店的发展前景，也让xx的一些餐饮巨头“怦

然心动”。除连锁加盟外，经济型酒店让xx本土一些餐饮业延伸到酒店，如“艳阳天”以1480万元的高价竞得位于汉口前进一路的襄阳饭店，打造经济型酒店“艳阳之星”；武昌楚灶王酒店开办的一家经济型酒店也悄然开张。

 酒店环境开始营造家庭特色。酒店环境除在大堂、过道等公共部位营造

尊贵、舒适、宽敞的氛围外，公共空间开始向休闲化、自然化的情景模拟环境改变，如营业近半年的最佳西方禧邦可大酒店外设两部观光及扶手电梯，内部种植高大树木、做瀑布。此外，客房布局开始走向家庭化特色，有的厨房、吧台设计，配备冰箱、电磁炉等家庭设施，并有鞋柜、书房等空间。同时，酒店式公寓也浮出水面。房间的装修努力营造家的氛围，家具简单实用；卫浴设备要求高品质，符合潮流；房间设施配置从细节入手，方便顾客。

二、xx酒店市场分析

1、 酒店分布

酒店集中在各市级、副市级商业中心，位于火车站、长途客运站、市区机构集中地。武昌酒店比较集中司门口、付家坡——火车站、洪山广场、东湖沿线。（典型酒店及酒店公寓如下图）

2、 酒店规模

酒店规模不一，五星级酒店中规模以300间左右为主，规模比较大的为香格里拉大饭店。武昌酒店的规模中等，一般为100-200间客房，酒店规模如下图。

东方大酒店

最佳西方禧兆瑞国际

邦可大酒店

香格里拉大饭店

新华诺富特大饭瑞雅大酒店

阳光·新天地

圣淘沙大厦 港澳中心商务酒店

华美达天禄酒店 江汉饭店

武汉亚洲大万信·摩登会

洪山宾馆 晴川假日酒

湖北丽江饭白玫瑰大酒最佳西方五月花大酒店

湖宾大酒店

扬子江速8（水果湖店） 海怡锦江大湖北饭店

武昌酒店规模16%32%22%8%22%100间以下100-150间150-200间200-250间250间以上

3、 价格水平

星级酒店协议价一般为门市价的4-6折。长包房三星级为6000-8000元/月，四星级一般为8000-10000元/月，五星级为15000-30000元/月，为协议价的7折左右。五星级客房协议价格一般为600-900元/天。

4、 经营状况

xx酒店需求量大。全市星级酒店客房约为15000间左右，而2004年接待海外旅游者31.45万人，接待旅游者总数263.85万人。全市的年均客房出租率达70%左右；其中三星级酒店出租率普遍高，平均可达70%，在3-5月、9-12月的旅游与商务旺季可达80%-90%。而五星级酒店的出租率约为70%左右。 而四星级及五星级酒店中有相当部分经营来自会议室、多功能厅的消费使用。如香格里拉大饭店6大多功能厅成为房地产产品推介会、产品展示的经常惠顾之地，而东方大酒店五楼中庭皇家花园、咖啡厅是举行大型新闻发布会、鸡尾酒会及演唱会等社交活动之所。

5、 客户群体

酒店客户较为固定，主要分为两大类。一类为军区、筹办，依托、机构经营的酒店，如湖北饭店、洪山宾馆、中南花园、新大地等酒店，主要以会议客人为主。另一类为以市场为依托的酒店，如五月花酒店大酒店，为高端商务、休闲、度假型酒店；白玫瑰酒店为典型四星商务酒店，商务渡假客户为主。海怡锦江大酒店是电信商务会议中心，客房数量较少，而商务回头客较多。 从固定客户群体看，五星级酒店的客群比较综合，有固定的外资企业和境外旅游团队客户，此外为高规格会议客户，一般居住为3-4天。而五星级长包客户一般为有境外背景的企业和xx大型企业。如香格里拉大饭店长包客户中有相当为欧美日的汽车及配件企业，有武钢、神龙等大型企业。

6、 配套服务

酒店物业一般昭示性良好。区域酒店物业外观良好，酒店入口宽敞、大堂高大亮丽。

三、xx酒店公寓市场分析

小户型面积开始向小房型过渡时，其消化周期延长，投资比例下降、自用比例上升。2004年汉飞青年城、鹏程国际分别以开盘2个月内销售完毕，而2004年末至今小户型项目销售周期延长。

而在经济活跃时期，一些市场空隙被发现。一些小户型公寓赋予了酒店式公寓的概念，但事实上大都没有达到酒店式公寓的标准，只是引用概念进行炒作。而在xx酒店式公寓由公寓与其他酒店业、旅游业的结合，具有特有的魅力受到投资者的追捧和青睐。 1、在售/经营典型物业供应特征

项目名称 兆瑞·国际 宝丰时代 阳光·新天地 圣淘沙大厦 物业类型 商务酒店公寓（投资型） 商务公寓（商务为主） 复合型公寓（4-17层酒店公寓） （A座）产权式酒店公寓 区域特点 毗邻香格里拉五星级酒店；位于xx金融核心区，周边市府文化传播机构云集。 桥口核心 处于xx市的金融中心和商务中心 处于xx市的金融中心和商务中心

项目名称 套数 建筑面积 开盘时间 —— 2005.3积累 租售价格 6500（后期不交物业管理费） 销售情况 来访少 包租服务 6年内固定年投资回报率为8%，按月支付；12天免租入住；6年后可续签，亦可由开发企业现行价买回物业 6年内固定年投资回报率为7.5%，按月支付；36天免租入住；在6年内违约金为1.5万元 8年内固定年投资回报率为8%，按月支兆瑞·国际 320 阳光·新天地 286 37732 2004.12 5500 周边一般写字楼35-40 清盘 圣淘沙大厦 384 —— 2004上 早6000 项目前期现在7000 销售较

好，后期付；在8年内违约金因单价原为1万元 因消化放缓；尾盘

项目名称 兆瑞·国际 配套 精装修、配备全套酒店家具、家电 房间厨卫设计 星级酒店服务 四星级酒店服务标准 面积 34-78 经营管理 聘请兆瑞酒店管理公司，进行统一的酒店销售与营运管理 聘请xx新宜天地酒店管理公司，进行统一的酒店销售与营运管理 聘请广州花园酒店管理公司，进行统一的酒店销售与营运管理 阳光·新天地 38-73（主力46） 圣淘沙大厦 部分商务功能，送空调、冰箱等家电及家具如餐桌、床组、沙发等 商务中心 会议室、茶座 50-60为主 说明：数据采集于11月

综合而言，纯正的酒店式单身公寓一般具有如下特点：



位置——位于城市商业，商务中心，毗邻五星级酒店，紧邻城市主要交通线，交通便利而畅通。



户型与功能——户型设计上酒店式公寓更加向公寓靠拢，拥有居家的格局和良好的居住功能，同时配有全套的家具电器。公寓面积较为经济但大于酒店客房的面积，装修标准与同类酒店相当。



提供高水准服务——与普通公寓相比，酒店式公寓能够为客人提供酒店的专业服务，如餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。



管理经营——开发商委托酒店管理公司在楼盘入住后进行统一经营管理。一般采取固定收益率（7-8%）、6年包租、免费居住12天—36天/年的权利。



规模——规模大于一般酒店，一般数量为300间左右。

租金水平——项目以外地来汉长期办公的商业客户为主，租金比普通公寓高，但略低于同档酒店价格。





后期保障薄弱。



大幅度提升了公寓的销售价格。酒店式公寓一般销售价格为5800-6500元/㎡，高于同期小户型公寓1000-1500元/㎡之间。

2、出租市场需求

酒店公寓经营在xx尚处于起步试营业阶段，市场需要一定的培育期，市场需求一般兼顾居住、办公综合需求。目前市场中，进入经营阶段的酒店式公寓有港澳中心与圣淘沙酒店大厦。其中港澳中心租金价格为388-758元/天，长包房为公寓，酒店规模较小，客房出租情况良好。而圣淘沙酒店8月试营业、11月9日开业，目前已有医药、健身器械一些长包客户，处于探索市场阶段。

（两个酒店公寓基本情况见附件）

3、置业投资需求

调查显示，酒店公寓均提供回报率7-8％的售后包租服务。固定的回报率、专业的经营，让一批二三次置业者聚焦酒店公寓。这部分投资者有部分为温浙等外地投资客。

酒店公寓作为一种新的物业形态，借用专业的酒店管理及其资源，保障投资者收益，成为近年小户型的一种发展趋势。但由于其投资性、高单价的产品特性，使得其对客户群体的要求较高，市场供应受到消费者、地段资源的影响大。

四、结论

酒店迅速扩张发展，向低中两端发展 • • •

酒店对区位依赖性强，需要良好的商务、商业及便利交通支撑； 酒店集中于城市内环线内，核心外围存在市场空缺；

武昌高星级酒店缺少，光谷区域酒店物业少、市场需求强、酒店物业竞争小；

• • • • •

高星级酒店功能增强，朝多元化方向发展； 经济型酒店开始逐鹿xx； 市场参与者变宽；

酒店环境开始营造家庭特色；

高星级酒店突破区域范围，客户以高规格会议型客户及国际企业、xx大型企业为主。

附表：营业中的酒店公寓 1）港澳中心商务酒店 酒店名称： 规模： 价格及折扣： 港澳中心商务酒店 五星公寓式酒店，房间数150多间 标准间999 套房1999—3999 两房两厅 3699 以上价格基础上一般四到五折，贵宾卡2—3折。 散客价 〉协议价/长包价〉贵宾价 协议价：对一些经常需要住酒店的企业单位个人给予一定折扣。 贵宾价：许交一定费用1880办理贵宾卡，持卡消费可享受更低折扣，并能有一定的升级优惠。 入住率及经营状况 淡季50以上%，平均70%—80%，经营状况较好。 赢利：根据不同酒店的情况，及餐饮部，住房部等各部门综合收益来衡量。一般好的盈利平均入住率在70%以上。 私企为主，部分机关人员，年龄在30-50岁，外地为主，但贵宾卡客人以本地为主，约500人。 服务内容：洗烫衣物，送餐，火车飞机票，唤醒服务，整理房间等等。 公寓式特点，房间设计和布置体现居家特点，房间大，舒适。 位置在步行街，购物，观景，娱乐消费都很方便，外部配套好 因为一楼为商场，大堂空间很小，且不是空间，公共部分不足 门口为单行道，行车不方便 主要客源情况 配套设施及服务内容 风格特点 不足之处

2）圣淘沙大厦 经营情况： 规模： 价格及折扣： 准四星公寓式酒店，房间数300多间 标准间880 商务房938/968 商务/行政套房1308/1850 家庭公寓1094 商务公寓1232 协议价为4折， 长包折扣少，长包家庭公寓为8000元/月，商务公寓为10000元/月。 入住率及经营状况 主要客源情况 配套设施及服务内容 风格特点 营业不久，以有办公人员入住 以散包为主，长包客户一般为医药、健身器械等办公兼顾住宿功能企业 商务中心、餐厅、整理房间等。 公寓式特点，房间设计和布置体现居家特点。

位置在万松园步行街，购物，观景，娱乐消费都很方便，外部配套好 不足之处

普通居住与酒店没有完全分开，人员较为混杂。 （xx大家房地产顾问有限公司信息研究中心）

美文欣赏

1、 走过春的田野，趟过夏的激流，来到秋天就是安静祥和的世界。秋天，虽没有玫瑰的芳香，却有秋菊的淡雅，没有繁花似锦，却有硕果累累。秋天，没有夏日的激情，却有浪漫的温情，没有春的奔放，却有收获的喜悦。清风落叶舞秋韵，枝头硕果醉秋容。秋天是甘美的酒，秋天是壮丽的诗，秋天是动人的歌。 2、 人的一生就是一个储蓄的过程，在奋斗的时候储存了希望；在耕耘的时候储存了一粒种子；在旅行的时候储存了风景；在微笑的时候储存了快乐。聪明的人善于储蓄，在漫长而短暂的人生旅途中，学会储蓄每一个闪光的瞬间，然后用它们酿成一杯美好的回忆，在四季的变幻与交替之间，散发浓香，珍藏一生！ 3、 春天来了，我要把心灵放回萦绕柔肠的远方。让心灵长出北归大雁的翅膀，乘着吹动彩云的熏风，捧着湿润江南的霡霂，唱着荡漾晨舟的渔歌，沾着充盈夜窗的芬芳，回到久别的家乡。我翻开解冻的泥土，挖出埋藏在这里的梦，让她沐浴灿烂的阳光，期待她慢慢长出枝蔓，结下向往已久的真爱的果实。 4、 好好享受生活吧，每个人都是幸福的。人生山一程，水一程，轻握一份懂得，将牵挂折叠，将幸福尽收，带着明媚，温暖前行，只要心是温润的，再遥远的路也会走的安然，回眸处，愿阳光时时明媚，愿生活处处晴好。

5、 漂然月色，时光随风远逝，悄然又到雨季，花，依旧美；心，依旧静。月的柔情，夜懂；心的清澈，雨懂；你的深情，我懂。人生没有绝美，曾经习惯漂浮的你我，曾几何时，向往一种平实的安定，风雨共度，淡然在心，凡尘远路，彼此守护着心的旅程。沧桑不是自然，而是经历；幸福不是状态，而是感受。 6、 疏疏篱落，酒意消，惆怅多。阑珊灯火，映照旧阁。红粉朱唇，腔板欲与谁歌？画脸粉色，凝眸着世间因果；未央歌舞，轮回着缘起缘落。舞袖舒广青衣薄，何似院落寂寞。风起，谁人轻叩我柴扉小门，执我之手，听我戏说？ 7、 经年，未染流殇漠漠清殇。流年为祭。琴瑟曲中倦红妆，霓裳舞中残娇靥。冗长红尘中，一曲浅吟轻诵描绘半世薄凉寂寞，清殇如水。寂寞琉璃，荒城繁心。流逝的痕迹深深印骨。如烟流年中，一抹曼妙娇羞舞尽半世清冷傲然，花祭唯美。邂逅的情劫，淡淡刻心。那些碎时光，用来祭奠流年，可好？

8、 缘分不是擦肩而过，而是彼此拥抱。你踮起脚尖，彼此的心就会贴得更近。生活总不完美，总有辛酸的泪，总有失足的悔，总有幽深的怨，总有抱憾的恨。生活亦很完美，总让我们泪中带笑，悔中顿悟，怨中藏喜，恨中生爱。 9、 海浪在沙滩上一层一层地漫涌上来，又一层一层地徐徐退去。我与你一起在海水中尽情的戏嬉，海浪翻滚，碧海蓝天，一同感受海的胸怀，一同去领略海的温情。这无边的海，就如同我们俩无尽的爱，重重的将我们包裹。

10、 寂寞的严冬里，到处是单调的枯黄色。四处一片萧瑟，连往日明净的小河也失去了光彩，黯然无神地躲在冰面下恹恹欲睡。有母女俩，在散发着丝丝暖意的阳光下，母亲在为女儿梳头。她温和的把头发理顺。又轻柔的一缕缕编织着麻花辫。她脸上写满笑意，似乎满心的慈爱永远装不下，溢到嘴边。流到眼角，纺织进长长的。麻花辫。阳光亲吻着长发，像散上了金粉，闪着飘忽的光辉。女儿乖巧地依偎在母亲怀里，不停地说着什么，不时把母亲逗出会心的微笑，甜美的亲情融化了冬的寒冷，使萧索的冬景旋转出春天的美丽。

11、 太阳终于伸出纤纤玉指，将青山的柔纱轻轻褪去。青山那坚实的肌胸，挺拔的脊梁坦露在人们的面前，沉静而坚毅。不时有云雾从它的怀中涌起，散开，成为最美丽的语言。那阳光下显得凝重的松柏，那苍茫中显现出的点点殷红，那散落在群山峰顶神秘的吻痕，却又增添了青山另外的神秘。

12、 原野里那郁郁葱葱的植物，叫我们丝毫感受不到秋天的萧索，勃勃生机与活力仍在田间高山涌动。谷子的叶是墨绿的，长而大的谷穗沉甸甸地压弯了昨日挺拔的脊梁；高粱仍旧那么苗条，满头漂亮的红缨挥洒出秋的风韵；那纵横原野的林带，编织着深绿浅黄的锦绣，抒写出比之春夏更加丰富的生命色彩。 13、 终于，心痛，心碎，心成灰。终于选择，在月光下，被遗忘。百转千回，早已物是人非；欲说还休，终于咫尺天涯；此去经年，你我终成陌路。爱你，终是一朵花开至荼糜的悲伤，一只娥飞奔扑火的悲哀。

14、 世界这么大，能遇见，不容易。心若向阳，何惧忧伤。人只要生活在这个世界上，就有很多烦恼，痛苦或是快乐，取决于你的内心。人不是战胜痛苦的强者，便是屈服于痛苦的弱者。再重的担子，笑着也是挑，哭着也是挑。再不顺的生活，微笑着撑过去了，就是胜利。

15、 孤独与喧嚣无关，摩肩接踵的人群，演绎着身外的花开花谢，没谁陪你挥别走远的流年。孤独与忙碌迥异，滚滚红尘湮没了心境，可少了终点的奔波，人生终究一样的苍白。当一个人成长以后，在他已经了解了世界不是由鲜花和掌声构成之后，还能坚持自己的梦想，多么可贵。

16、 生活除却一份过往和爱情外，还是需要几多的遐思。人生并不是单单的由过往和爱情符号所组成的，过往是人生对所有走过岁月的见证；因为简单，才深

悟生命之轻，轻若飞花，轻似落霞，轻如雨丝；因为简单，才洞悉心灵之静，静若夜空，静似幽谷，静如小溪。