昆山楼市 —城北篇

《昆山楼市区域大戏大话地产》城北篇

主持人：各位来宾，大家好！欢迎大家百忙中抽空来参加我们昆山搜房网举办的大城北片区大话地产活动。首先我先介绍一下今天到场的嘉宾，他们分别是巨达房产总经理罗能凯先生，合生颐廷总经理助理毕尤旻先生、销售经理孙晓雷先生，中基高尔夫销售经理陈仲辉先生，乐活家园销售副经理陈勇先生，金盛地产市场总监刘海燕女士和销售经理韩贤普先生，中楠房产（青春岸线）副总经理唐斌武先生、企划经理李鼎先生，国邦房产（金塘珑沐湾）常务总经理周逸华、企划经理吴群阳先生，大德世家企划李海卫先生，水秀江南销售经理陈娟女士，热烈欢迎大家的到来！下面有请昆山搜房网总经理马总致辞！

马总：首先感谢各位在百忙之中参加本次大话地产，这次到场的有很多新朋友，也有很多老朋友。我来昆山已经五年了，大概四年前，也就是08年的时候，由于高铁还未发展，昆山房地产主推城西区域，以生态、森林公园为主打，以它为标杆。之后在2008年，高铁的发展带动了城南板块和城东板块的发展，我记得当年在做大话地产的时候，这几个区域的开发商还都在打口水战，城东说城西生态好但却没有配套，城西说城东没环境亮点。几年过去了，就房地产开发来说，城东和城南都成了焦点，城西也没有落下，城西的房价在整体区域还是比较高的，昆山唯一让人遗憾的就是城北。虽然也有不少的开发商在努力，在打造自己的项目，但整个区域始终没有什么亮点，随着合生颐廷这些大开发商的进驻，城北发展潜力将重新被发现，因此有了这样一个契机我们搜房网召开了这样一个以城北为话题的大话地产，为大家搭建一个行业交流的平台，接下来我们正式进入今天的话题。

主持人：谢谢马总的致辞。刚刚马总也说了，本次大话地产我们以城北片区为主题。在昆山城南有高铁、城西有生态、城东有产业，而城北因没有太大的关注亮点被大家忽视。实则，包含周市新镇在内的昆山城北区域，是最早提出昆山居住CBD概念、最早形成以大型卖场为核心的配套商圈、最早高档住宅集中区域。随着政府新规划一城三区规划的出台，周市“昆山商贸城”和“北部新城”的建设如火如荼，昆山“大城北版图”崛起。在政府科学规划和大力引导下，城北交通、配套的全面完善，正在逐渐成为独具特色的宜居新城。向昆山展现它新的生活方式。

我们注意到一些数据。2011昆山上半年楼市白皮书数据显示，城北周市片区以1712套的销量位列全市成交前三甲，仅次于东部开发区和花桥。

2011年，超百万方的综合体项目中航九方城落户城北，中国第三大房企合生创展入驻昆山城北。专家称，现在该板块正处于启动初期，像个潜力股一样即将拉升，虽然在房产开发规模上尚不能与城西，城东匹敌，房价也略微逊色，但也正因此才最具升值潜力，潜伏于此，2年内必有20%以上收益。加上有中航九方城、五丰广场、大德玲珑湾、摩卡小镇、逸景湾等新盘落地而生，水秀江南，还有中楠房产也有新的项目，诸多新的住宅、商业楼盘纷纷上马。昆山城北片区再次以崭新的姿态挺进公众视野也重新令诸多追求生活品质又注重投资价值的购房者向往，北部片区重新展现了它的生机和活力。昆山城北片区如今“新”在何处，“锐”在何处？当前楼市项目现状如何？城北片区能否接过发展的接力棒，成为昆山楼市下一个飙升点？楼市厉政当前开发商如何突围？搜房网特别邀请了给为业内来全面剖析城北，我们现在开始城北板块的议题。

今天大话地产到场的嘉宾人数还是比较多的，我们先从熟悉各自的项目开始，首先有请巨达房产的罗总为大家介绍一下项目的情况。

罗能凯：各位好，我们巨达房产在昆山已经有十年的历史了，目前在城北代理的有三个楼盘：一个是天阔，一个是8月18号马上要开盘的永盛金座，它是北门路上的一个商业项目，一到三楼是卖场，是开发商支持招商的专业卖场，只出租不售。项目4到6楼是小户型酒店式公寓，实行的是包租形式，五年7%的回报，7到11

楼是昆山目前所没有的挑高户型，层高达6米，买50平米送48平米，这也是昆山目前别的项目所没做过的。从产品和价位上讲，这个项目昆山性价比非常高，买一层送一层，以前在昆山还没有任何开发商可以做出这样的产品。第三个项目是位于萧林路、水秀路口交叉口的逸景湾，包括6栋住宅，9栋酒店式公寓，整体价位7000多元每平米。在萧林路上，7000元每平米的单价比乡镇楼盘还便宜，这是非常难得的，升值潜力可想而知。户型面积大多都80多平米，属于城北新昆山人比较热衷于购买的户型，50多万就可以买两房。这个项目在价位和性价比上面都表现得非常好，离森林公园和北门路都很近，7000多块每平米的价格可以说也是很合理的。我们预计8月底9月初期间，有两个楼盘推出，这些信息先提供给网友做一个参考。

主持人：谢谢罗总的发言，我们都知道城北进驻了一个地产航母之称的开发企业，就是合生创展。今天合生其下合生颐庭的楼盘代表毕总也来到了我们活动现场，请毕总给大家介绍下合生这个企业和合生颐庭项目。 合生颐廷：我先简单介绍一下我们公司，合生创展1992年进军房地产业，是致力发展住宅地产、商业地产、酒店产业、旅游度假产业和物业管理产业等泛地产事业的大型综合性企业集团。在广州、北京、天津、上海等中心城市成功打造近60个高品质项目，服务全国业主超过60万人，累计开发面积近2000万平米。合生创展是中国大陆业绩表现最佳、开发规模最大、业主数量最庞大的房地产发展商，已奠定行业龙头地位。 这次合生颐廷城北的这个项目在迎宾路北面，位于昆山北部新城核心区域，项目总用地面积约29万㎡，总建筑面积约62万㎡，是昆山北部第一大盘。整个小区将全部采用精装修。首批房源为高端精装联排别墅，并配有地暖、中央空调、整体橱柜及厨房电器等。房型设计采样于上海、北京等大获认可的热销楼盘。 社区西面1.5公里处“行政办公”组团内，已建有招商大楼、国土建管联合办公大楼、水利大楼、地税大楼等行政办公楼，招商服务中心、便民服务中心、国税、地税办证大厅等全部入驻。社区邻近的医院有两家大型综合医院，周市人民医院和昆山第一医院-广仁分院。附近1公里范围内学校有周市中心小学、华城美地小学、周市中学。在社区的东面，分布着非常成熟的商业配套，有农贸市场、购物超市和金融机构等，驱车只要3-5分钟。小区三面环河。南面有昆山城北最大、全市第二大的城市绿地--昆山生态园，生态园距本项目仅约200米，总面积约43万平方米（645亩），是集时尚运动、娱乐休闲为一体的生态公园。

项目包括高层和别墅，最大的特色是全部精装修，预计今年下半年推出别墅部分，大致情况就是这样。

马总：那合生颐廷的精装修价格大概是在多少？

合生颐廷：具体价格目前还没有定，因为售楼区现在还没有正式开张。我们精装修的标准在4000元每平米左右。

主持人：大家对你们这个项目都很期待，下面有请中楠房产的唐总来发表下您对城北片区的看法。 中楠房产：我们在城北属于比较早的开发商，以前是中楠锦绣家园，现在在售的是中楠双水湾，中楠·双水湾（青春岸线）主推二期100多套左右，主力户型在86-98平方米之间，均价7400元/㎡，一次性付款96折，商业贷款98折。还有一个新项目叫中楠财富广场，是一个8万方的体量，地处长江路和萧林路附近，明年面世，是商住两用项目。

马总：新项目明年大概什么时候能推出？

中楠房产：这个还要看市场行情，具体时间大我也不能确定。

主持人：青春岸线在城北一直也是销量比较不错的项目。嗯，下面有请水秀江南的陈娟女士发言。 陈娟：我们的项目位于水秀路和萧林路交叉口往北500米左右，还没有正式面市，我们也是借助了城北板块快速发展的这个趋势顺势推出的。项目有住宅也有沿街商业，大概明年上半年推出，面积以稍大点的户型为

主，偏向一些改善型人群的需求，大概有100多户。我们水秀江南最大的特色是把中国5000年的文化定位到社区，尽力打造一个有特色性的中式园林社区。在前期准备上，包括昆山的雕刻协会的会长、还有一些专业人士都给予了帮助，在产品风格上我们希望能给城北的项目增添一股亮色。它与云山诗意还是有一些区别的。 马总：那我们的项目大概什么时候面市？

陈娟：大概是在明年下半年，主力户型偏向三房，我们小区都是130、120平米的户型，以公寓为主，少部分商业属于配套性的商业。我们不仅引进了传统的五千年文化，还包括了昆山本地的一些特色，因此新昆山人在水秀江南入住以后，将会体会到老昆山人的感觉。

主持人：期待我们这个个性化的项目为城北带来更多亮点，下面有请国邦房产的周总来给我们介绍项目，他们在城北也是有一个新的项目叫金塘珑沐湾。

国邦房产：金塘珑沐湾在华阳路以西，刚好跟合生颐廷隔路对望，而且开发的时间也差不多，总体建筑面积8万方，其中大概有38000平米的联排别墅。别墅在规划上有一些特色：首先整个项目人车分流，其次是有5米2层高的地下室；还有一个特色就是每一户联排都很有距离感，对小孩和老人的照顾比较完善。项目面积基本上在250平方米左右，还赠送很多面积，可使用的面积大概是430平方米。其实还有一个特色，因为整个项目是人车分流，汽车走地下，路面上没有了汽车的车行动线，所以庭院面积就比较大，这算是规划上面的一个特点。城北在昆山是比较有居住氛围的一个区域，有很多商圈，原来周市这一块房价相对低一点，所以居住人群比较多，现在政府全力打造“北部新城”的概念会让整个北部片区和居住人群都可以得到提升。今天搜房网给了我们提供这样一个交流的机会，在这里跟大家一起探讨是是非常有必要的。

主持人：谢谢周总的发言，搜房网会尽自己的力量为我们的楼盘和购房者之间搭建一个有效的平台。下面有请乐活家园销售经理陈经理来给大家介绍一下项目。

乐活家园：乐活家园是我们建屋在昆山的第一个项目，现在也是一个入住率很高很成熟的一个项目了。就乐活家园所处的区位来说，它周边的配套非常成熟的，到市区的距离也很近，属于城北易初爱莲生活圈。我们项目目前在售的面积从87到89平米都有，配套设施齐全，是非常适合居住的小区，目前一期入住率达到了90%以上。均价7500元/㎡，享98折优惠。10号小高层数套尾盘房源在售，均价7500元/㎡。且在售的都是准现房，今年11月份交房。

主持人：好，谢谢陈经理。那么在城北中基高尔夫花园也是一个比较有发言权的项目，因为项目前期天成佳园是昆山最早提出大平层概念的项目，位置也很好。接下来有请中基高尔夫的张经理发言。

中基高尔夫：大家好，我们中基高尔夫花园已经做到第三期了，整个项目总建筑面积128万平方米，生态环境比较好，另外项目周边有长江路商圈、北门路商圈，配套设施也是比较齐全的，下半年项目推出的也是大户型房源，面积精装修房源价格在2万元每平米左右，精装修的标准跟在上海浦东的项目是相同的。

主持人：今天参加大话地产活动的楼盘比较多，有住宅也有商业，下面有请商业大盘五丰广场的陈总介绍下你们项目。

五丰广场：各位来宾大家好，我们是一个新项目，对在座的各位可能比较陌生。我先来介绍下我们公司，江苏五丰置业公司业务分了很多部分，一是地产开发，二是金融贷款，还有商贸物流、医药等等。地产这一块我们从浙江开始做商业市场以及部分的住宅，目前昆山去年我们拿到了264亩的商业用地，五丰广场占据城北区域的核心地段。我们项目分为三大部分，第一是高层，第二是大型购物中心，第三是街区式店铺，整个五丰广场的定位是吃喝玩乐一体。综合商业将近30万平方米，落成之后建筑面积达60万平方米，将超过我们在南京的项目，应该算是长三角最大的商业中心。我们的城市综合体是先招商后规划，规划目前已经在做，

我们有大型的购物中心，包括超市、电影院，还有非常有特色的东西，都会进驻到我们的购物中心，具体现在还不太方便透露。我们的第一批房源会在明年推出，目前在售的是住宅型酒店式公寓，这也是突破了传统酒店式公寓的做法。我们基本上抓住了目前的政府政策，因此我们的产品里面就会有吸引不限购不限贷的客户人群的部分。作为60万方的城市综合体，我们很乐意做周边所有小区的配套，这也是五丰广场整个项目开发周期非常长的原因，大概有6年的时间，包括酒店式公寓。我们非常乐意和所有的城北开发商共同来讨论城北未来的发展，包括“北部新城”未来的规划等等。 马总：项目还是非常让人期待的，大概是明年什么时候推出？

五丰广场：我们有一个5000米的售楼中心预计在今年的11月底就可以对外公开了，这是非常有魅力的一个展示中心，第一批产品真正面世预计要到明年的下半年。

主持人：五丰广场致力于打造城市名片姿态进驻大城北，下面还有一个专业市场的项目代表正泰隆国际，有请销售经理张媛媛女生给大家介绍一下。

正泰隆国际销售经理：城北大家都知道，它分布了一些机械产业、可再生资源产业、还有光电三大产业，这些都是支柱产业，城北区域内有近千家台湾、日本、韩国品牌落户，因此这里也是昆山的城北模具基地，它的模具市场占全国的10%左右。我们着眼于全国对昆山的影响力，项目总建筑面积20万方，包含4万平方米的优型的机床展示中心，还有5万平方米的五星级酒店，还有就是公寓式酒店。整体楼盘预计在明年8月底开业，到时候希望各位同行可以到现场参观。现在具体价格还在定，希望将来价格出来以后，大家可以到网上查询或者到售楼中心来看一下。

主持人：还有两个嘉宾刚刚到，那么请两位嘉宾介绍一下各自的项目，有请大德世家的李经理先来发言。

大德世家：我们产品的定位主要是满足周边区域刚性客户的需求，第四期则偏向于改善型客户，因为在我们小区后面就有一个5万多平米的人工大湖，人工大湖的旁边还规划有一个公园，自然景观的湖景公园，我们目前销售阶段处于第四期的中期阶段。目前四期爱琴海高层房源在售，面积92㎡、100㎡、140㎡、128㎡、154㎡、250㎡，均价7200元/㎡。 主持人：现在有什么优惠么？

大德世家：它是分阶段的，一栋一栋的开盘，每栋的户型都不一样，价格相对于周边区域来讲还是比较实惠的。对外价格是7000元左右每平米，目前购房可享受100-200元/㎡优惠。8月13号加推的120套128㎡的高层，现92折优惠。

主持人：好的，下面我们欢迎另外一个代理行金盛地产的市场总监刘海燕女士介绍一下她们在城北运作的项目。

刘海燕：金盛地产主要集中在商业这一块，在座的有一些是熟面孔，我这次来主要代表公司向大家推荐两个项目：一是华丰汽车城，还有一个是类似于邻里中心的项目生活MORE。首先介绍一下邻里中心生活MORE项目，它位于白塘路与金浦路交汇处，总占地面积19341平方米，总建筑面积 27563.52平方米，处于城北居住大区的核心，辐射长江北路15万消费群。项目内有3栋3层的低层组成，项目规划有城北首家大型净菜生鲜超市、生活用品、家居、超市、特色餐饮等多重业态，从而构筑成了一站式消费场所。布局规划上，综合商场、步行街、休闲广场共组3万㎡商业集群。主力店铺持有运营，给商户提供服务，给投资保驾护航。

主持人：现在已经开始运作了吗？

刘海燕：预计10月份进入市场的推广期。

主持人：您刚才还说了有一个住宅项目。

刘海燕：是的，我们还有一个专业市场项目华丰汽车城位于二手车汽车市场旁边。昆山的汽车市场蛮多的，从整个汽车的置换频率来讲，4到5年可能有20万辆的汽车需要置换，所以我们的专业市场以二手为主题，包括维修、评估和展示，针对专业市场，项目有4万多方的量，其中2万多方面向市场销售，整个项目我们是统一管理和运营的，有专业团队的管理运营带来高度投资客，因此未来的投资是有保障的。

主持人：我们刚刚是分别介绍的自己的项目，今天大话地产的主题是挖掘北部片区楼市潜力，在座的都是专家，很多是老项目，也有刚刚进驻的，大家都很有远见和发展眼光，那么为什么会选择城北来发展？下面有请罗总说一下对城北片区的看法。

罗能凯：各位朋友大家好！城北可以说是昆山的一个老城区。城北玉山是昆山最早开发的地区，2000年长江北路扩宽之后，再到2003年青阳北路的拓宽，在2003年昆山整体房价还是2000块的时候，玉山镇已经到了4000块，当时的江南明珠苑也是昆山的明星楼盘，所以说城北是昆山最早发展的区域，但后来却滞后了。整个城北从早期领先的4000多块，到现在的7000多块，而现在城南都超过1万多了，这点城北目前是不可以比的。 马总：城南靠近高铁，可能会比较吵。

罗能凯：城北人口的密集度大，入驻企业的人口也是最多的，但是政府投入还比较少。最近有一份资料表明，政府已经开始关注城北了：客运北站已经建成，城北大道的改造也已完成，还有省道移到省北大道，这两年就会完工，第三个是中环大道，也要做一个快速通道，还有城北轨道交通，就是昆山的2号线，从城南的高铁站一直走到人民路，到北门路往东走到萧林路，一直到太仓，这是2030年昆山的整个轨道的计划。另外，城北的整个商圈从北门路商圈到萧林路商圈一直在扩充当中，另外城北最大的建设就是未来五年要打造“北部新城”，像迎宾路，从中高端住宅，行政办公，到打造一个“北部新城”。我想政府关注到程度的发展这一块，如果政府能够打造“北部新城”，我想对昆山的老城区，对城北的发展应该有一个很大的助力，应该来讲城北变大，你不断往北边发展，昆山市政府对城北的投资太不公平了，最早是启动了，我想你城北现在的房价应该会得到很大的提升，也这么多的开发商这么多的企业来讲，对城北片区来讲，应该在这一块的改善城西、城东这几年的发展，房价应该会上涨。

马总：城南真的是很吵，就不适合生活。

罗能凯：是啊，几年前城南有个楼盘一直卖不掉的，还好没卖掉，当前5千块卖不掉，现在已经卖到1万4了。

主持人：现在大城北的概念，我们要结合政府的规划，就是现在正在打造的“北部新城”，“北部新城”现在也有了大开发的进驻，也是区域内最大的项目，下面有请合生的代表来说一下，你怎么看待“北部新城”片区。

合生颐延：我谈一下个人的意见。城北落后于其他片区的发展，有可能是政府规划建设的原因，城西的森林公园，城北没有特点大的进程，所以从这个角度上来说，城北将来的发展，那肯定是比其他几个区域要大得多，要买房子的话，一个是现在，还有一个未来，如果是投资客可以选择的话，那城北是首选，一个是“北部新城”，还有周边的配套，在往市区一点的话，开车顶多10分钟，所以说整个的一个环境，他旁边好像是昆山第二大生态公园，他将来的发展，从他的环境和配套来说，城北是昆山目前最值得投资的地方。现在“北部新城”这一块，好几块土地都在招商当中，一个是在迎宾路，还有是政府搬过来，这是我的个人感觉。城北的房子很多，开发商应也很多，大家互相协议，项目多的话，这样的宣传，可以引起大家的共鸣。上海有浦东，10年之前，现在的城北就像10年前的浦东，就是这样的一个感觉，现在是慢慢的越来越发展起

来，第一批人到的浦东，他的亲朋好友过去了，人气很旺，现在城北也是这样的感觉。

马总：你的意思是说城北在未来，很有可能是赶上其他板块，有这个可能。

合生颐延：我觉得有这样的可能。

主持人：我们还有很多在城北的一些老项目，你们是怎么看待的，下面请陈经理来说一下。

中基高尔夫：我们在开发新城家园以后，我们又有一块地。

主持人：乐活家园陈经理呢，你们落地比较久了，谈谈你们对城北的看法。

乐活家园：我觉得城北的楼盘是以刚需自住型为主的，不像其他区域投资的比例相当多，这也说明城北是比较适宜居住的。

大德世家：我们的区域非常明确，目前昆山来说，除了城西的投资客比较多一点，城北缺少一个亮点，现在城北一直往北移，可能城北已经的发展会超过漳浦。因为政府在引导。

中楠房产：刚才大家对整个昆山的市场都发表了自己的看法，南面有高铁，西边生态公园、有阳澄湖和森林公园，有酒店式公寓，是投资型的，后来高铁出现以后，城南也热，当时是想吸引上海人，所以城北就冷落了，如果没有高铁的话，可能城南比城北好一点点，现在不同了，他的道路规划是其他地方没法比的。现在政府的注意力又加大了，政府也是一块一块的，也是有先有后的，以后肯定在城北，城北有这么好的开发商，有这么好的项目，所以说昆山的发展项目还是比较大的。大家都是新的项目，在规划上面相对城东比较好，我们看到市政府公示地铁S1线也好，S2线也好，S2线过去以后，出行交通方便了，在北面有合适的要买了，上班的时间是可以够的，未来这方面会慢慢地提过，我期待轨道交通的建设，把部分的项目带动起来，引进更多的人流，使我们的房价得到更多市场的支撑，我们做高端，要有人过来是吧。

主持人：下面请五丰广场陈总来谈谈他们对昆山城北的理解。

五丰广场：我在昆山也做了七年，就我们的调查目前是这样子的，城北地区来讲，基本上已经超过了将近50多万，55万的人口，50万人口都属于周市镇的，过去城北这一块，我们跟划在五丰招商里面，03年到这边还是在建设当中，后来排上了前三名，他仅次于大润发和欧尚，从十一五政府在规划商贸城，就是昆态路、长江路，到商贸城来讲，他们的数据统计来讲，有40%的外商，这里面有外商包含台商，闽商，浙商，所谓的建材、家居到商业市场，消费是非常非常强的。包括刚刚各位前辈也谈到了有关于地铁的建设，城北最大的投入就是江北大道，各位试试看，他全程没有红绿灯，在这样的基础的交通的建设跟投入之下，基本上是对长江北路的设定，这是我们非常期待而且看得到未来，目前“北部新城”的范围，相当于是商贸城的三倍大，而“北部新城”全部住宅，那这样的话人口是非常可以期待的，就我们目前掌握的，前五大的大型超市，全部锁钉在城北招区，包括像九方城，乐活家园这一块，包括到五丰广场，包括到昆山镇这一块，这些国际级的大超，都锁钉城北，他们的替代率是非常非常高的，这也表示整个城北其实过去谈到说，他不发达，其实从居住的密度来看，其实城北的密度是比老城区还要来得大，可以从新城家园往北的话，你是找不到一块空地去做开发的，这个密度来讲的话，也是商家所看重的产地，存在消费率，在整个未来的城北规划，像周市，包括像生态公园，现在昆山人很少知道生态公园，就我们的了解，它还要往南发展，一直延伸到城北大

道，建成之后会是昆山最大的生态公园，目前整个“北部新城”的发展，包括铃珑湾，从这个规划来看，未来城北的发展来讲的话，我个人的看法，第一个小区的人口的数字是非常有消费率的，有很多老昆山人在市区的房子都已经租给外地人了，他搬到城北来居住，为什么，因为在老城区的过去的规划来面，停车位置都是30%的概念，现在昆山的排名第一名的拥有率，这些老昆山人没有办法居住在老社区里面，纷纷都已经往北或者是往西搬，往搬购买别墅，或者暂时往北搬，往东搬的话会认为是上海人，更不会往南发展，从整个城北的发展，因为昆山的发展就是两个中心，一个是漳浦中心，还有一个周市副中心，西面生态住宅，所以“北部新城”应该是抓住了“十二五”期间，我预计在“十二五”之后，十三五居住的人口会超过老城中心，就是铁路以北跟张太路以南地区，这一块面积是非常非常小，五丰广场会选择在“北部新城”跟城北来讲，其实我们的商圈划下来的话，是整个“北部新城”的半径范围是5公里这个范围，以昆山目前发展的话，那将来会达到100万，这也是我们看到城北的一些情况。

主持人：刚才说到“北部新城”，下面请国邦房产的周总来发表下对城北的看法。

国邦房产：首先我们项目跟大德公司的铃珑湾是一个的，后来改成金塘珑沐湾，我感觉相对于城西跟城东来说，城北没有那么干净，后来发现城北是最特殊的位置，像陈总说的，我们这里能够表现出来肯定是有原因的，这里跟昆山各个板块的房地产发展，这里有一个现象，就是昆山的房地产得益于上海，但是也因为上海，因为他们的购买力高一点。我们看城南，他有连片的好的社区，这里有一个项目，这里有一个项目，但是项目与项目之间也有老建筑，老城区，但是他的拆迁也难，那么将来来讲也不可能整体的发展起来。而城北他是一个白纸，他刚好地块的形状相对来说是扁平化的，他的发展会很快，在“北部新城”的带动下，相对来说会比较快，然后将来他整体形成规划出来以后，所有的一些项目雏形出来以后，他整个片区给人的感觉，就会非常地漂亮，而城北有这么多人口，他有这么多人口是因为他有产业基础，而昆山的花桥也好，城东也好，他未来的发展要看产业调整能不能够做到位，如果做不到位，那花桥跟城北就不行了，像城东开发商拿地很便宜，但是他当初的成本，很多这样的公司过来之后，未必会把自己的总部，或者把自己的产业移过来，他销售完之后这个公司就会迁移或者怎么样，其实城东将来有一个居住的氛围什么，就是人的形成，毕竟他的酒店式公寓也活，什么也好，他都是跟产业息息相关的，但是城北恰恰，他的人口的密度也好，或者是他现在的产业也好，几个光电产业，这些都是需要人去支撑，恰恰成本有这样的一个优势。所以将来我感觉城北的发展会出乎很多市民的一个意料之外，这是对城北的一个印象。其实今年我们做在一些来商讨，我感觉城北共同要做的一件事情就是利用这样的一个，一个是在推广上面怎么统一，把我们的城北描绘得更好。第二点在座的开发商咱们适度得给政府压力，把城北，把庆阳路改造一下，从那边怎么去一些交通枢纽，给政府一些压力，政府其实也是意识到，我感觉，从他经济的发展，GDP拉动来说，城北符合他的一个需求，因为做固定投资是最简单的，规划大家一建GDP就来了，那城北，政府意识到这一点以后，中国就是这样的，政府推动哪里哪里节好，政府不看好哪里哪里就难做一点。

主持人：各位都剖析了城北的一些优势，对于购买者来说，我们今天搜房网提供这个平台，也是希望大家互相碰撞，给我们一些意见，还有就是给昆山的置业者提供一些帮助，对于城北来说，他们是缺少一些认识的，那对于从房价还有潜力还有居住的舒适度给购房者一个建议，这一块请罗总讲一下。

罗能凯：城北是人口最多的，城北给大家带来的就是生活的便利，在交通和生活设施来讲，城北来讲就是生活的便利性比城西跟城南的定位站，就是生活很方便，吃和玩，都带来很大的便利，所以说购买者有一个选择来讲，第一个要考虑生活性。第二个再考虑他未来的发展性，它的房地产的增值性，城北7000块，这很不公平，这取决于什么，城北拆一个工厂就多了1000亩出来，整个人口的发展，有钱的人都跑多城西去了，大家都不留设备，又往城西跑，城北人还是继续住城北，因为城北的生活便利，我讲城北有钱人都去城西去

了，都是一些新昆山人，昆山的西边往苏州，昆山的北边往哪里往常熟，就变成了发展的空白。我的感觉就是工厂不要再拆了。人口最多，配套是最少的，这个还在发展，像庆阳路，庆阳路的很多工厂都拆掉了，又是一堆土地拍卖，又是一堆房子出来，政府不要再拆了，如果再拆，城北的发展，量大，赶不上，我来了十年了，还是停在萧林路，量上不去，为什么，因为买的都是新昆山人，我在城北销售房子，到现在还是新昆山人，老昆山人有钱的都跑到城西去买，所以说政府来讲的话，发展这边就要多建设一些公共设施，像森林公园等等。

马总：政府办公也搬过去了。

国邦房产：这里就有一个周市镇的问题了。

马总：我想知道在昆山的台湾人聚集在什么地方？

罗能凯：城北为主。

中楠房产：这边大部分都是新昆山人，他们之所以选择这边是因为房价相对较低，价格一低很多新昆山人就跑过来了，低而且一直低，就导致了不协调。

罗能凯：中楠的那一块地本来是要做体育中心的，但是好几年前就拍掉了，因此往北从北门路一直到青阳路都没有公共建设。

马总：感觉绿地都很少，从前进路过去一点绿色都看不见。

罗能凯：长江路长江花园，长江北路，很多昆山人都移到了这一块。 马总：这次我就想倡议投资城北，因为房价很低。

合生颐廷：应该卖掉城西的房子到城北来。

中楠房产：只要是地铁通到的地方基本上没有什么差别，价格都是7000多块，这个范围是比较合理的，大德世家现在还有4、500套房源，包括玲珑湾，还有后面过来的，都在这个区域。

周逸华：以后出来的东西都是好的，特别是五丰广场。本来周边就有配套，周边的配套规划已经很完善了。

合生颐廷：学校也有，公园也好都有了。

周逸华：周市镇政府到昆山市政府8公里，这就是扭转，需要周市镇政府的宣传。 主持人：公寓大概什么时候。

合生颐廷：明年上半年，面积100平方以下，价格2万到3万。

主持人：刚刚提一个建议，就是关于楼市限购的，今天也谈一下，政府出台以后，对昆山楼市产生怎样的影响？周总谈一下。

周逸华：昆山是三线城市，毕竟不是地级市，如果非要限购会不会有一些特别的政策，比如说主城区限购，或者也张浦限购，但是周市不会限购。而且这次从美债危机以后，中国通胀的压力没有那么大了。 马总：罗列的城市大概有20多个，但是有约谈的大概有10个左右，也许最终真正限购的最多也就10来个城市。

周逸华：拿跟昆山类似的城市惠州来说，政府就明确表示不限购，为什么敢这样去做，因为惠州没有产业，就靠房地产这一块，如果它限购了，房地产乃至整个惠州的经济就会出现问题，肯定会不好过。昆山靠近上海，在苏州甚至整个江苏省来说地位都是很重要的，个人感觉这一轮限购不会对其有什么影响。

中楠房产：在中国做房地产，很难判断市场走向。现在谈限购扩张，按照现在提出来标准来核算昆山会不会限购还有很多未知数，五个条件中昆山算两个也行，算三个也行，最重要的还是要看政府怎么说，江苏省提名昆山，只不过是因为其经济比较发达。刚才周总也说了，目前昆山GDP有所下滑，从技术和政策层面来看是有必要限购的，但还是要看政府。限购对于昆山影响不是很大，两房、三房都属于刚需性，绿地也好，世茂也好，就是以新昆山人为主要购买人群，再怎么限购，这些人总归要买房，昆山的主力市场是外地人口，本地人口可能60万，外来人口1、200万，大部分外地人在这边上班，一年以后城北就靠他们支撑的，他们是支撑昆山的一部分。

马总：如果限购的话，城北日子会好过。

中楠房产：肯定会好过了，但是对购买者的预期很大。我们现在也没有多少房子，90多套，限购一出来就死掉了，我说现在不急了，卖掉就卖掉，等你出来再说。

合生颐廷：现在昆山的楼盘房价不会很高，除了极个别的，绝大多数7、8000块钱。客户觉得会跌的可能性多。

周逸华：昆山同类产品是跌了，对比昆山同类型的楼盘，上一轮是降了。

中楠房产：真的没涨。

罗能凯：我们就已经做限购的准备了，虽然还没有限购，可是现在有几个指标已经限购了，第一个在大城市的周边，这个是限制了的。第二个在整个百强建设的首位，我现在已经做这个的准备了，包括整个限购以后，搜房网给我的信息。像苏州。

周逸华：周边都8000了。

中楠房产：就是外环的。

马总：中环跟外环没跌的，他卖4万到4万5。我是按照4万来算的。

中楠房产：那边的房子一般是2万到2万5之间。

马总：2万5多3万之间。

中楠房产：你那边属于金桥路跟朝阳路那边。

马总：我说肯定卖不了那么多。

中楠房产：马路那边当时卖1万5。他已经卖2万3。

马总：二手房。就是金领的那个。你说的是哪个。

中楠房产：南面，再往东一点。

马总：挺小的，就三四栋。金桥路带装修1万5。

中楠房产：现在越住越远。

马总：其实你在一个地方住惯了，你一来就住在城北的话你将来买就买城北的，你如果买城东的，你就不会看城北的房子。购房者也有一个居住习惯的，现在城北的居住人群非常多，以后买房换房或者给自己的亲友推荐也会首先选择城北。

五丰广场：我们今天过来，也是希望给政府箴言，现在网络都非常发达，你上去搜“北部新城”，这种信息是非常非常少。给购房者呈现更多这一板块的信息。

中楠房产：政府要规划好，也起码要把规划公示出来，给购房者以信心，不然我们开发出来项目购房者也不相信呀，谁相信你。

五丰广场：是的，我们也呼吁搜房网从媒体的角度去跟政府搜集更多的整个城北的未来规划，或者是建设。把它传达给我们的购房者。

主持人：是的，我们看到了大城北的的诸多利好，也看到了这个片区未来的发展空间，现在政府已经将目光放到城北了。应该说在城西、城南、城东发展到一定程度之后，城北片区无疑会成为下一个楼市掘金之地。我们搜房网也会密切和持续关注大城北的发展动态，服务好我们的开发商和网友。今天的大话地产活动到此告一段落，再次感谢大家白忙之中的光临，谢谢各位！